La volonté des parties de donner lieu à une préparation sophistiquée d'un contrat se traduit par l'existence d'avant-contrats. Le pacte de préférence appartient à cette catégorie et est l'une des figures les moins contraignantes. Le présent arrêt rendu par la troisième chambre civile de la cour de cassation le 31 janvier 2007 traite d'un problème relatif à la sanction de l'inobservation d'un pacte de préférence.
En l'espèce Mme X a vendu un immeuble à la société Caspeterre par acte notarié en date du 1er septembre 1999. Mme X avait également conclu un contrat de bail avec la société Aux Jardins de France. Cette dernière a donc décidé de saisir le juge afin d'obtenir l'annulation de la vente du 1er septembre 1999 ainsi que le transfert de propriété à son profit. La société Aux Jardins de France base sa demande sur le fait que Mme X en vendant son immeuble a violé le pacte de préférence inscrit dans le contrat de bail.
Le problème soulevé en l'espèce est donc de savoir si la violation d'un pacte de préférence entraîne la substitution du bénéficiaire du pacte au tiers acquéreur.
[...] Une application pratique toujours très limitée Malgré le revirement de jurisprudence de la cour de cassation, l'efficacité du pacte de préférence ne s'est pas renforcée. En effet même si comme nous l'avons dit précédemment cette décision peut avoir un impact économique important, au niveau des particuliers cela ne change rien. Le fait d'apporter la preuve que le tiers acquéreur avait connaissance de l'existence d'un pacte de préférence au moment de contracter et de surcroît avait connaissance de l'intention du bénéficiaire du pacte de s'en prévaloir est manifestement impossible. [...]
[...] Cette décision a été rendue, entre autre, dans l'arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation en date du 10 février 1999. Le bénéficiaire ne dispose d'aucun droit contre le tiers, sa créance est de nature personnelle. Ainsi cette jurisprudence a fait l »l'objet de vives critiques notamment sur le terrain de la formation du consentement au contrat et sur le fait que la preuve de la mauvaise foi du tiers est pratiquement impossible à établir. Mais la critique majeure repose sur le fait que la véritable sanction de la violation d'un pacte de préférence devrait être la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur. [...]
[...] Quatre formes principales doivent être présentées : les contrats intérimaires et contrats-cadres, les contrats de négociation, les promesses de contrat et le pacte de préférence. En l'espèce, c'est cette dernière catégorie d'avant contrat qui nous intéresse et qu'il faut définir afin de ne pas la confondre avec la promesse. En effet, le pacte de préférence est l'avant-contrat qui engendre pour l'une des parties, le promettant, l'obligation de conclure avec l'autre, le bénéficiaire, de préférence à un tiers, un contrat ultérieur dont ni le principe ni le contenu n'ont été encore arrêtés. [...]
[...] Un problème se pose lorsque le débiteur du pacte de préférence contacte avec un tiers en méconnaissance de son engagement. Les conditions nécessaires à la sanction de l'inobservation du pacte de préférence Lorsqu'un pacte de préférence a été violé que se passe-t-il ? Le bénéficiaire est-il en droit de demander l'annulation de la vente frauduleuse et sa substitution au tiers acquéreur ? Le pacte de préférence étant un contrat, son irrespect engage la responsabilité civile contractuelle du débiteur. Par conséquent, la bénéficiaire du pacte de préférence ne se verra accorder que des dommages- intérêts. [...]
[...] N'ayant pas de preuve de cela la cour d'appel a donc statué à bon droit en accordant que des dommages-intérêts pour la violation du pacte de préférence. Le problème soulevé en l'espèce est donc de savoir si la violation d'un pacte de préférence entraîne la substitution du bénéficiaire du pacte au tiers acquéreur. Afin de répondre à cette question il convient d'étudier que le pacte de préférence est un avant-contrat qui nécessite une sanction spécifique et qu'un renforcement de son efficacité a été entrepris bien qu'il reste très limité (II). [...]
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