L'article 637 du Code civil définit la servitude comme « la charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Ce critère d'utilité est souvent l'objet d'un lourd contentieux en matière de droit des biens. En effet, c'est ce qui est repris dans l'arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation rendu le 30 juin 2004, sur la relation entre servitude et copropriété.
La jurisprudence reconnaît désormais la possibilité de l'établissement d'une servitude sur deux lots privatifs de copropriété. Cependant, l'évolution n'est pas majeure dans la mesure où la servitude ne peut pas être située entre les parties privatives et les parties communes d'un immeuble en lots de copropriété.
La haute juridiction est si tributaire de la doctrine, qu'elle n'a jamais tenu durablement une position désapprouvée par une somme de critiques. Se pose alors la question de savoir si cette jurisprudence est elle aussi amenée à disparaître.
[...] En effet, c'est ce qui est repris dans l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendu le 30 juin 2004, sur la relation entre servitude et copropriété. En l'espèce les faits sont les suivants; un propriétaire, d'un lot à usage d'emplacement de garage, a assigné sa voisine également propriétaire d'un lot à usage de garage, contigu au lot en rétablissement de l'utilisation de son lot dont cette dernière lui interdisait l'accès. Le propriétaire du lot a par ailleurs loué son lot à un couple. [...]
[...] On constate alors que cet arrêt du 30 juin 2004 constitue une évolution. Pourtant, elle n'est que partielle, car l'arrêt n'envisage pas la solution concernant l'éventuelle possibilité d'établissement d'une servitude entre parties communes et parties privatives. II) Une évolution constatée, mais partielle L'évolution n'est que partielle, car en l'absence de solution, il semble bien que subsiste l'impossibilité d'établir une servitude entre parties communes et parties privatives C'est pourquoi cette jurisprudence nécessite un approfondissement Maintien de l'impossibilité d'une servitude entre parties communes et parties privatives Dans cet arrêt, la Cour de cassation parle clairement d'une servitude entre deux lots privatifs de copropriété. [...]
[...] Cette fois un arrêt plus récent rendu par la même chambre civile, en date du 18 juin 1997, affirmait ceci : la division d'un immeuble en lots de copropriété est incompatible avec la création, au profit de la partie privative d'un lot, d'une servitude, sur la partie privative d'un autre lot Cette ancienne solution est tout à fait critiquable. Il est vrai dans cette décision qu'il y a un caractère collectif concernant la copropriété d'un immeuble. Néanmoins, cela ne concerne que les parties communes des lots, pas les parties privatives. Or l'article 637 du Code civil précise bien que la servitude est une charge imposée à une propriété privée au profit de la propriété du voisin. Il semble donc que par cet arrêt, la Cour de cassation ait compris ce raisonnement. [...]
[...] C'est pourquoi elle doit être affinée. Un affinement nécessaire, voire indispensable Pour l'instant, aucune autre décision n'est venue confirmer ou infirmer la position adoptée par la Cour de cassation dans son arrêt du 30 juin 2004. Cette jurisprudence ayant rompu avec celle du passé, tout laisse donc à penser qu'il ne s'agit pas là d'un simple arrêt d'espèce, mais d'un nouveau principe. D'ailleurs, un affinement est à prévoir. Il serait logique de permettre l'établissement d'une servitude entre parties communes et parties privatives. [...]
[...] Même si par cet arrêt réformateur la Cour de cassation éradique l'incompatibilité entre servitude et copropriété, il réside quelques problèmes non négligeables. Notamment le problème auquel va devoir faire face le notaire. Celui-ci devra ainsi faire preuve d'une plus grande prudence, lorsqu'à la demande des parties il établira des servitudes dans le cadre d'une copropriété, et ce, afin d'éviter l'émergence de tensions. Avant cette décision, la jurisprudence était différente, servitudes et copropriété étaient incompatibles. Un arrêt mettant fin à la jurisprudence antérieure En effet, la Cour de cassation a rompu avec la jurisprudence classique. [...]
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