En l'espèce, un contrat de bail de locaux à usage commercial est conclu entre une preneuse et un bailleur. Le contrat stipule une clause de non-concurrence qui interdit à la preneuse d'exercer une activité déjà exercée par l'un des autres preneurs de l'immeuble. La preneuse assigne son bailleur en justice afin que de faire juger que la clause de non-concurrence était devenue sans objet et devait cesser de s'appliquer en raison des mutations et transformations de commerces intervenues dans l'immeuble loué à divers commerçants.
La Cour d'appel de Montpellier fait droit à la demande de la preneuse dans un arrêt du 23 novembre 2005. Elle prononce la résolution de la clause avec effet à compter de l'assignation. Le bailleur forme un pourvoi en cassation.
Il s'agit dès lors de savoir si le juge peut prononcer la résolution d'une clause de non-concurrence insérée dans un contrat de bail de locaux à usage commerciaux. La Cour de cassation prend une position originale. Elle prend en compte la commune intention des parties d'éviter toute concurrence entre les différents locataires du même immeuble.
[...] Le contrat (et son champ contractuel) se trouve minimisé, au profit de la notion d'obligation, qui prend un sens autonome. Pour autant, toutes les conséquences de cette indépendance ne sont pas tirées. En l'espèce, les implications du raisonnement mené se développent dans la sphère contractuelle du preneur et du bailleur et tiennent en la résolution de la clause et en la libération du preneur- demandeur de ses obligations. Le pas extrême n'est pas franchi, consistant à imposer l'exécution de l'obligation aux tiers (cf. [...]
[...] La Cour de cassation prend une position originale. Elle prend en compte la commune intention des parties d'éviter toute concurrence entre les différents locataires du même immeuble. Cette intention commune est la cause de l'obligation de non-concurrence, instaurant un rapport de réciprocité en dehors de tout lien juridique Dès lors, la validité de la clause de non-concurrence imposée à tous les preneurs du même immeuble cesse d'être valide lorsqu'elle n'est plus commune. Si cette position est confirmée alors il faudra faire avec la supériorité de l'obligation sur le contrat. [...]
[...] Sur ce fondement, ils paraissent avoir procédé à un contrôle (tacite pour la Cour de cassation) de l'existence de cette cause et de sa pérennité. II- Résolution de la clause généralisée, mais plus commune Obligation du bailleur de maintenir la clause généralisée dans tous les baux Le bailleur commet donc une faute contractuelle en n'insérant pas la clause de non-concurrence dans les deux nouveaux baux. Cette obligation de non-concurrence du preneur trouvant sa cause dans l'intention commune de non-concurrence, si un tiers preneur n'est pas soumis à cette cause, le preneur concerné ne dispose d'aucun moyen juridique pour faire respecter l'obligation de non-concurrence. [...]
[...] obs. O. Deshayes, préc., quant aux difficultés de faire respecter l'exclusivité à leur égard). Il n'en demeure pas moins que le premier versant d'une dynamique d'attraction de tiers à l'obligation se met en place, aux conséquences potentiellement importantes, et ce, alors même que rien n'est dit sur les mécanismes d'émergence de telles obligations et que demeurent les interrogations soulevées, et non résolues, de la délimitation de leur périmètre d'application . [...]
[...] Ensuite, il avance l'argument de la force obligatoire du contrat. Une obligation valablement contractée s'impose aux parties, et ce, pour la durée de la convention. Il s'agit dès lors de savoir si le juge peut prononcer la résolution d'une clause de non-concurrence insérée dans un contrat de bail de locaux à usage commerciaux . La Cour de cassation confirme l'arrêt de la Cour d'appel et rejette ainsi le pourvoi du bailleur dans un arrêt de sa troisième chambre civile du 3 mai 2007. [...]
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