La Cour de cassation donne un nouveau souffle à la notion de préjudice dans le droit du bail par l'intermédiaire de l'arrêt de sa troisième chambre civile du 3 décembre 2003. En l'espèce, une société a conclu un bail de locaux à usage commercial avec une SCI. La société preneuse restitue les locaux à la société bailleresse le 31 décembre 1997. Cette dernière assigne la société preneuse en paiement de dommages et intérêts en raison du manquement à son obligation de restituer les lieux tels qu'elle les a reçus. La Cour d'appel déboute la société bailleresse de sa demande. Elle décide alors de se pourvoir en cassation.
Il s'agit dès lors de savoir si la preuve d'un préjudice est nécessaire à l'indemnisation du bailleur par le preneur qui lui restituerait des locaux dans un état dégradé. En d'autres termes, la preuve d'un préjudice est-elle nécessaire à l'existence d'une responsabilité dans le droit du bail ?
La Cour de cassation opère un revirement de jurisprudence puisqu'elle exige la preuve d'un préjudice subit par le bailleur de la restitution en mauvais état des locaux par le preneur.
[...] En d'autres termes, la preuve d'un préjudice est elle nécessaire à l'existence d'une responsabilité dans le droit du bail ? La Cour de cassation rejette le pourvoi de la société bailleresse par un arrêt de sa troisième chambre civile du 3 décembre 2003. Elle affirme fermement que des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle Or en l'espèce, c'est le nouveau preneur qui a pris en charge un réaménagement spécifique complet nécessaire à une déspécialisation des locaux. [...]
[...] Retour au triptyque classique de la responsabilité contractuelle dans le droit du bail La Cour de cassation vient rappeler fermement les exigences requises pour engager la responsabilité contractuelle d'un cocontractant. La preuve d'une inexécution contractuelle ne suffit pas si celle-ci n'a pas pour conséquence, au moins au moment où statue le juge, de causer au bailleur un préjudice Cette solution classique et rigoureuse ne permet cependant pas de prendre en compte toutes les données du problème. Bien que le bailleur ne souffre pas de préjudice de l'inexécution contractuelle du preneur car il en a effacé les conséquences, il n'en demeure pas moins que le preneur a manqué à ses obligations. [...]
[...] Cependant, la Cour de cassation opère un revirement de jurisprudence. Remise en cause d'une indemnisation fondée sur le simple manquement à une obligation contractuelle La troisième Chambre civile Cour de cassation dans son arrêt du 30 janvier 2002 condamnait le preneur à indemniser le bailleur, au visa des articles 1147 et 1731 du Code civil, dès lors qu'il avait échoué à son obligation contractuelle d'entretien de la chose louée. La Cour de cassation prenait le parti d'un droit du bail à part, dont les exigences en terme de responsabilité lui étaient spécifiques. [...]
[...] Juridiquement infaillible, le raisonnement de la Cour de cassation ne permet pas de responsabiliser le preneur qui a fauté et ne prend pas en compte la situation du bailleur qui est parvenu à se sortir sans encombre d'une situation défavorable. [...]
[...] Nécessaire preuve de son préjudice par le bailleur La Cour de cassation rejette le pourvoi de la société bailleresse et confirme ainsi la position des juges d'appel. Alors qu'elle semblait accorder au droit du bail, contrat spécial, un régime particulier en exigeant que la constatation d'un manquement à ses obligations contractuelles du preneur et change ainsi sa position quant aux exigences de la responsabilité contractuelle dans le droit du bail. Elle renvoie alors à la trilogie classique de la responsabilité contractuelle : fait dommageable préjudice lien de causalité. [...]
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