Cette décision apporte une réponse quant à la nature de la sanction et énonce les conditions de son aménagement par les parties.
En l'espèce, la société Foncière Costa avait conclu avec la société Ogic le 30 juillet 1999 une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble et sur la commercialité attachée à l'immeuble. Avant l'expiration de la promesse qui avait été prorogée d'un commun accord jusqu'au 30 juin 2000, la société Foncière Costa a alors consenti cette fois une promesse synallagmatique de bail portant sur ce même immeuble à la société Brioni.
Un bail commercial étant intervenu le 1er octobre 2000, la société Foncière Costa a alors refusé de signer l'acte authentique de vente avec la société Ogic.
Il s'agissait donc d'une rétractation du promettant (la société Foncière Costa) avant la levée de l'option par le bénéficiaire (la société Ogic).
Le bénéficiaire réclamait l'exécution forcée de la vente en se fondant sur une clause contractuelle qui stipulait que l'engagement du promettant à vendre l'immeuble était « ferme et définitif ».
Mais la Cour d'appel a estimé que le « défaut d'exécution par la société Foncière Costa de son engagement de vendre ne pouvait se résoudre qu'en dommages-intérêts », sur le fondement de l'article 1142 du Code civil.
Le bénéficiaire s'est alors pourvu en cassation en reprochant dans son 2e moyen aux juges du fond d'avoir dénaturé les termes clairs et précis de la promesse de vente, en violation de l'article 1134 du Code civil.
[...] Le bénéficiaire s'est alors pourvu en cassation en reprochant dans son 2e moyen aux juges du fond d'avoir dénaturé les termes clairs et précis de la promesse de vente, en violation de l'article 1134 du Code civil. La troisième Chambre civile de la Cour de cassation a toutefois rejeté ce moyen aux motifs que si les parties à une promesse unilatérale de vente étaient libres de convenir que le défaut d'exécution par le promettant de son engagement de vendre pouvait se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente, force était de relever que les actes conclus entre la société Foncière Costa et la société Ogic n'avaient pas stipulé que l'inexécution par la société Foncière Costa de sa promesse ferme et de son engagement ferme et définitif de vendre se résoudrait par une autre voie que celle prévue à l'article 1142 du Code civil, la Cour d'appel, sans dénaturation, en a exactement déduit que la société Ogic n'était pas fondée à prétendre à une exécution en nature et que la société Foncière Costa devait réparer le dommage que l'inexécution de son obligation de vendre avait pu causer à la société Ogic Par contre, la Cour de cassation casse sans renvoi pour motifs contradictoires une partie du dispositif de l'arrêt de la Cour d'appel qui avait estimé, après avoir constaté la rétractation du promettant, que la promesse était caduque. [...]
[...] En effet, dans un arrêt du 26 mai 2006 la Chambre mixte de la Cour de cassation avait admis l'exécution forcée des pactes de préférence : si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir Le pacte de préférence est le contrat par lequel une personne, le promettant, s'engage envers une autre qui accepte, à lui réserver la préférence, au cas où le promettant déciderait de vendre ou acheter. Contrairement à la promesse unilatérale de vente le promettant ne donne pas son consentement au contrat définitif. Il s'engage seulement à proposer la conclusion du contrat de vente au bénéficiaire au cas où il se déciderait à vendre. [...]
[...] Le contrat de promesse confère donc une option d'achat au bénéficiaire, il a une sorte d'exclusivité contractuelle quant à la formation de la vente promise, celle-ci ne dépendant que de sa seule volonté. C'est ici que se situe la différence avec la promesse synallagmatique de vente, qui elle contient les deux consentements : celui de vendre du promettant et celui d'acheter du bénéficiaire. La vente aura lieu en général dès l'exécution d'une condition suspensive. La promesse unilatérale de vente n'en constitue pas moins un contrat, qui en vertu de l'alinéa 1 de l'article 1134 devrait tenir lieu de loi à ceux qui l'ont fait. [...]
[...] La troisième chambre civile de la Cour de cassation a admis elle-même dans un arrêt du 7 mai 2008 que l'offre avec délai engage celui qui l'a émise et en application de l'article 1134 du Code civil elle considère que la rétractation de l'offre avant l'expiration du délai n'est pas valable. Enfin, d'une manière plus générale, aujourd'hui l'exécution forcée en nature est de droit sauf impossibilité, selon la jurisprudence des autres Chambres de la Cour de cassation (par exemple Civ 1re 16 janvier 2007). [...]
[...] Bien que la troisième Chambre civile fasse de la promesse unilatérale de vente un contrat dépourvu d'autonomie vis-à-vis du contrat de vente et doté d'une force peu efficace, elle offre une porte de sortie en permettant aux parties de déroger à l'article 1142 du Code civil. II) Le recours nécessaire à la volonté des parties pour garantir l'exécution de la promesse La Cour de cassation dicte les conditions à réunir pour écarter valablement l'application de l'article 1142 et permettre l'exécution forcée Cette solution apparaît toutefois temporaire au vu de la jurisprudence et des projets de réforme La validité de la clause d'exécution forcée en nature La Cour de cassation énonce que les parties à une promesse unilatérale de vente étaient libres de convenir que le défaut d'exécution par le promettant de son engagement de vendre pouvait se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente En confirmant le raisonnement de la Cour d'appel, la Cour de cassation affirme clairement la validité de la clause d'exécution forcée insérée dans le contrat de promesse. [...]
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