Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 27 mars 2008 - les promesses unilatérales de vente

Extraits

[...] Bien que ne pouvant s'analyser comme un véritable revirement de jurisprudence, par cet arrêt du 27 mars 2008 la troisième chambre civile semble restaurer en partie l'efficacité des promesses unilatérales de ventes. En l'espèce, un promettant avait consenti une promesse de vente portant sur un immeuble à un bénéficiaire qui avait accepté cette promesse moyennant deux conditions suspensives relatives à l'absence d'hypothèque et à la justification par le vendeur d'un titre de propriété incommutable sur le bien vendu. Pendant le délai de prorogation de la levée de l'option, le promettant s'était rétracté en consentant une promesse synallagmatique de bail à un tiers. [...]

[...] Ainsi par cet arrêt, la Cour de cassation reprend ici une solution constante depuis 1993. Elle en profite au surplus pour rappeler que la promesse unilatérale de vente est, tant que le bénéficiaire ne l'a pas acceptée, un contrat qui comporte une obligation de faire. Par conséquent, la sanction de l'inexécution de ce contrat par le promettant se résout par l'allocation de dommages-intérêts au bénéficiaire. Elle contente ainsi toutes les parties, et écarte la possibilité d'une exécution forcée. Pourtant, cette solution a été vivement critiquée par une partie de la doctrine qui considérait que la promesse unilatérale de vente comportait en fait, non pas une obligation de faire, mais une obligation de donner dont l'inexécution aurait dû se résoudre par l'exécution forcée. [...]

[...] Une réaffirmation partielle du droit positif Force est de constater que depuis l'arrêt rendu le 15 décembre 1993 par la troisième chambre civile, le droit positif apparaît confus en ce qui concerne les promesses unilatérales de vente. S'il s'agit effectivement d'un contrat ayant force obligatoire la Cour de cassation admet au demeurant que le promettant a une faculté de rétractation tant que le bénéficiaire n'a pas fait part de son acceptation A. La promesse unilatérale de vente, un contrat ayant force obligatoire Qui oserait encore dire, après cet arrêt du 27 mars 2008, que la jurisprudence de la Cour de cassation est permissive ? [...]

[...] La première était celle de savoir si la rétractation par le promettant d'une promesse unilatérale de vente avant la levée d'option du bénéficiaire rendait ou non caduque la promesse. C'est avec classicisme que la cour répond ici à cette question par la négative et casse l'arrêt de la Cour d'appel de Paris sur ce point. La seconde question qui se posait en l'espèce était celle de savoir s'il était permis aux parties d'une promesse unilatérale de vente de stipuler librement une clause d'exécution forcée dans la promesse et, par conséquent, de rendre inefficace la rétractation du promettant. [...]

[...] Le droit de rétractation du promettant, garantie de la liberté contractuelle Si la promesse unilatérale de vente doit être appréhendée comme un contrat ayant force obligatoire, la cour ne peut tout de même pas nier le fait que le droit de la propriété soit un droit fondamental, et que le promettant s'engage bien souvent sans aucune contrepartie (mise à part l'indemnité d'immobilisation dérisoire par rapport à la valeur du bien en question). C'est pourquoi il a semblé juste à la haute juridiction de laisser au promettant, sous certaines conditions, un droit de rétractation. Rappelons qu'en vertu de l'article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Aussi, est-ce la raison pour laquelle les contrats revêtent un caractère obligatoire. [...]