L'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendue le 27 mars 2008 s'inscrit dans la lignée de la jurisprudence de la Cour de cassation du 15 décembre 1993 (3e Civ, 15/12/1993). Cette jurisprudence reconnaît le droit d'un promettant de se rétracter d'une promesse unilatérale de vente avant la levée d'option par le bénéficiaire. Les juges de la Cour de cassation ont considéré que le promettant était débiteur que d'une obligation de faire avant la levée de l'option. Dès lors en cas d'inexécution, la sanction ne sera que l'allocation de dommages et intérêts pour le bénéficiaire sur la base de l'article 1142 du Code civil.
En l'espèce, une société promettant consent le 30 juillet 1999 à une société bénéficiaire une promesse unilatérale de vente d'un immeuble et de sa commercialité. La promesse unilatérale de vente stipule un délai d'expiration fixé au 15 octobre 1999 mais dont les parties ont prévu sa prorogation automatique jusqu'au 28 février 2000.
De plus la promesse unilatérale de vente est subordonnée à la réalisation de deux conditions suspensives. La première est relative au défaut d'hypothèque et la seconde concerne le titre de propriété incommutable dont doit faire preuve le promettant sur l'immeuble. La première condition étant abandonnée, la seconde est réalisée à la suite d'un arrêt rendu le 3 janvier 2003. Entre-temps, les parties ont prorogé le délai d'option initial jusqu'au 30 juin 2000. La promesse unilatérale stipulant en plus une nouvelle condition suspensive relative à la délivrance d'une garantie de paiement par le bénéficiaire. Mais le 29 mars 2000, le promettant a consenti une promesse synallagmatique de bail à un bénéficiaire sur l'immeuble de la promesse unilatérale de vente initiale. S'ensuit la conclusion d'un bail commercial le 1er octobre 2000. Le promettant se rétracte alors de la promesse unilatérale de vente en refusant de la réitérer par un acte authentique.
[...] Mais pour que cette dernière soit valable, elle doit être réitérée par un acte authentique. Dès lors la promesse unilatérale de vente ne conduit pas de façon certaine au consentement ferme, définitif et irrévocable du promettant n'est pas certain. En effet le promettant est le seul maître de son consentement. Même une décision de justice ne pourra forcer son consentement Le bénéficiaire ne pouvant alors être créancier que d'un droit à indemnisation. [...]
[...] Mais le 29/03/2000, le promettant a consenti une promesse synallagmatique de bail à un bénéficiaire sur l'immeuble de la promesse unilatérale de vente initiale. S'ensuit la conclusion d'un bail commercial le 1/10/2000. Le promettant se rétracte alors de la promesse unilatérale de vente en refusant de la réitérer par un acte authentique. Après un jugement en première instance, la Cour d'appel de Paris rend un arrêt le 26 octobre 2006. Le juge d'appel affirme que les parties peuvent conventionnellement déroger à la règle jurisprudentielle de l'article 1142 lorsque le promettant n'exécute pas son engagement, si la promesse de vente est fermement consentie. [...]
[...] Le pacte de préférence et les promesses de vente et d'achat : commentaire d'arrêt de la 3e chambre civile du 27 mars 2008 L'arrêt de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation rendue le 27 mars 2008 s'inscrit dans la lignée de la jurisprudence de la Cour de cassation du 15 décembre 1993 (3ème Civ, 15/12/1993). Cette jurisprudence reconnaît le droit d'un promettant de se rétracter d'une promesse unilatérale de vente avant la levée d'option par le bénéficiaire. [...]
[...] En se fondant sur l'article 1134 du Code civil et non sur l'article 1142 la Cour de cassation, le juge considère que l'engagement du promettant est une véritable obligation de donner. En effet il donne son consentement à la vente future dès la formation de la promesse de vente. Le promettant n'est donc pas débiteur d'une simple obligation de faire synonyme d'un engagement hypothétique. La Cour de cassation apporte une nouveauté quant à la sanction de l'inexécution de l'obligation du promettant mais qui doit être relativisée en raison d'un engagement ferme et définitif du promettant. [...]
[...] Avec cette décision la Cour de cassation a saisi l'opportunité pour permettre aux parties d'une promesse unilatérale de vente de déroger conventionnellement à l'article 1142. Cette décision est d'autant plus opportune que le juge ne fait pas l'amalgame ici entre l'article 1142 et l'article 1134 du Code civil, puisque la rétractation du promettant est une violation de l'article 1134 alinéa 1 et non de l'article 1142. En revanche l'exécution forcée de l'obligation du promettant de consentir à la vente paraît difficile en pratique. [...]
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