Troisième chambre civile, Cour de cassation, 26 juin 1996 - la promesse de vente

Extraits

[...] Le Fur, le 30 juin 1988 lève l'option, la promesse unilatérale devient une promesse synallagmatique de vente. Il s'agit d'un avant-contrat par lequel le promettant et le bénéficiaire s'engagent à conclure un contrat déterminé à des conditions déterminées. En vertu de l'article 1589 alinéa 1du Code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix. La levée d'option rend donc la vente parfaite : les parties ont consenti sur la chose, l'appartement, et sur le prix, puisque M.Le Fur a obtenu son prêt. [...]

[...] Cette jurisprudence est unanimement critiquée dans le sens où l'obligation du promettant n'est pas une simple obligation de faire, c'est un consentement à la future vente. Cependant, il convient de réaliser un parallèle avec le pacte de préférence. Le pacte de préférence est un contrat par lequel, une personne(le bénéficiaire) s'oblige à conclure avec une personne, le bénéficiaire, de préférence a un tiers, un contrat futur non déterminé. En cas de non-respect des obligations du promettant, celui-ci était soumis à l'octroi de dommages et intérêts. Il a été longtemps refusé la substitution dans la position du tiers acquéreur. [...]

[...] En principe, le critère de distinction entre l'offre et la promesse est que la première est révocable, selon certaines conditions, tandis que la promesse, elle, est irrévocable. Cependant, un arrêt est venu bouleverser la conception classique de la promesse de contrat. La 3ième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt en date du 15 décembre 1993 a décidé que tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation de la promettante ne constituait qu'une obligation de faire et la levée de l'option, postérieure à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir. [...]

[...] Cependant la chambre mixte de la cour de cassation le 26 mai 2006 est venue opérer un revirement : Cette sanction est possible à la condition que le tiers acquéreur ait eu connaissance de l'existence du pacte de préférence, et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. Ces conditions paraissent restrictives, et inapplicables. Cependant la Cour de cassation a admis la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur à deux fois : dans les arrêts en date du 31 janvier 2007 et 14 février 2007. Par analogie, il est possible de penser que la levée d'option reste possible même si celle-ci intervient postérieurement à la rétractation du promettant. Le revirement opéré sur le pacte de préférence serait annonciateur d'un revirement concernant la promesse unilatérale de vente. [...]

[...] Le Fur, demandeur assigne Mme Ferry, défenderesse en réalisation forcée de la vente sur le fondement des articles 1134 et 1589 du Code civil devant un tribunal de 1ère instance inconnu. Le 5 mai 1993, la Cour d'appel de Paris fait droit à la demande. Mme Ferry forme un pourvoi en cassation, qui sera rejeté le 26 juin 1996 par la 3ième chambre civile de la Cour de cassation. M. Le Fur demande la réalisation forcée de la vente en se fondant sur le fait que la promesse engage définitivement son auteur à vendre la chose et qu'il s'agit d'une obligation de donner, c'est-à-dire de transférer la propriété. [...]