Il est possible depuis un arrêt de la chambre mixte de la cour de cassation du 26 mai 2006 de substituer à un acheteur le bénéficiaire d'un pacte de préférence portant sur le même bien dont ses droits auraient été violés. Cette admission nous amène à nous interroger sur l'existence d'un tel mécanisme pour les promesses unilatérales de vente, mais cet arrêt de la 3e chambre civile du 26 juin 1996 rappelle cette distorsion entre les deux régimes.
Une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble à usage d'habitation a été consentie sous diverses conditions suspensives dont une d'obtention d'un prêt, par Madame Ferry à Monsieur Le Fur. Le bénéficiaire disposait d'un délai s'étirant du 18 avril au 30 juin de la même année pour lever l'option. Le 9 mai il envoya deux lettres recommandées avec accusés de réception à Madame Ferry lui notifiant qu'il levait l'option et qu'il avait obtenu le prêt objet d'une condition suspensive. Le promettant refusa toutefois les lettres. Le bénéficiaire somma donc Madame Ferry de se rendre chez le notaire. Ce qu'elle fit mais elle refusa de signer l'acte authentique de vente. Par voie de conséquence Monsieur Le Fur assigna le promettant en réalisation forcée de la vente. Cette assignation fut portée devant un tribunal de grande instance, toutefois un appel a été interjeté contre le jugement et la cour d'appel de Paris s'est prononcée par un arrêt du 5 mars 1993. Mme Ferry se pourvoit en cassation, et la cour par un arrêt de la 3e chambre civile du 26 juin 1996 rejeta ce pourvoi.
[...] Cette solution très critiquée par la doctrine a été affirmée par un arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation du 15 décembre 1993. La haute juridiction considère que le promettant dans la période précèdent la levée de l'option est seulement engagé par la promesse unilatérale à donner son consentement au futur contrat, il n'a donc qu'une obligation de faire. Cette obligation de faire par une application de l'article 1142 du Code civil se résoudra par le versement de dommages-intérêts en cas d'inexécution, ainsi le juge ne pourra pas le contraindre à conclure le contrat. [...]
[...] Il est donc désormais tenu à une obligation de donner la chose promise. Ainsi si le promettant se rétracte à ce moment-là, il ne sera plus protégé par l'article 1142 mettant à sa charge des dommages-intérêts pour non-respect de l'obligation de maintenir son consentement. Le débiteur défaillant pourra donc être condamné à l'exécution forcée de son obligation. Toute la solution de l'arrêt en l'espèce repose sur cette antériorité de la levée de l'option. En effet les juges se sont exclusivement interrogés sur ce point, et sur la manifestation de cette intention. [...]
[...] Mme Ferry se pourvoie en cassation, et la cour par un arrêt de la 3e chambre civile du 26 juin 1996 rejeta ce pourvoi. Le demandeur au pourvoi soutenait que la vente ne pouvait être parfaite puisqu'il avait signifié implicitement au bénéficiaire sa décision de se rétracter et donc de ne plus vendre en ne retirant pas les deux lettres recommandées et en s'étant fait délivrer une sommation d'avoir à se présenter chez le notaire. Par voie de conséquence Mme Ferry considérait que la vente ne pouvait donc être parfaite, puisque les volontés ne se sont pas rencontrées, et donc l'exécution forcée de la vente est impossible. [...]
[...] Cette notification se fait par lettre recommandée avec accusés de réception et le délai commence à courir d'après l'article L.271- 1 le lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte à l'acquéreur. De même la chambre commerciale de la cour de cassation par un arrêt du 15 janvier 2008 considéra qu'une lettre recommandée avec accusé de réception a pu produire ses effets même si elle portait la mention "non réclamé, retour à l'envoyeur" alors que l'adresse et l'identité du destinataire étaient exactes. Il est donc surprenant que la cour de cassation dans l'espèce ne retienne pas ces deux lettres recommandées. [...]
[...] De ce fait la cour de cassation considère effectivement que si la rétractation était intervenue antérieurement, l'inexécution n'aurait pu être sanctionnée que par le versement de dommages-intérêts. Mais la jurisprudence apporte toutefois une atténuation à cette jurisprudence en jouant sur la forme de la rétractation. une rétractation nécessairement expresse Tout en ne contestant pas la jurisprudence de 1993 la troisième chambre civile apporte une atténuation. En effet elle conditionne la validité de la rétractation. Elle exige que celle-ci soit expresse et non pas tacite. [...]
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