Les pactes de préférence ne représentent pas une promesse au sens strict, d'ailleurs il en résulte une obligation légère mais présente. Dans cette pratique, si l'on décide de vendre, il faut offrir la vente au bénéficiaire du pacte avant de l'offrir à un tiers. Il y a des situations où le pacte de préférence n'est pas correctement appliqué. La troisième Chambre civile de la Cour de cassation en son arrêt du 25 mars 2009 a dû se confronter à cette inapplication du pacte de préférence.
Il s'agit en l'espèce d'un acte de donation-partage effectué le 26 novembre 1992 qui contenait par ailleurs un pacte de préférence sur un immeuble. Mme X, l'attributaire de cet immeuble a conclu une promesse synallagmatique de vente avec les époux Y le 30 avril 2003, et l'acte authentique a été signé le 30 avril 2003. Cependant, le bénéficiaire du pacte de préférence qui est Mme Z stipulé dans l'acte de donation-partage invoque la violation de l'engagement établi en 1992 mais également désire « sa substitution dans les droits de l'acquéreur ». Mme Z, demandeur à l'instance assigne Mme X et les époux Y devant le tribunal.
[...] Contrairement à cette décision, la Cour de cassation censure cette décision. Dans ce pourvoi, la Cour de cassation est appelée à statuer sur le bien- fondé d'un pourvoi en cassation formé à l'encontre d'un arrêt rendu en appel. En effet, Mme X estime que le notaire avait notifié à Mme Z l'intention de vendre l'immeuble et donc celle-ci pouvait tout à fait se prévaloir du pacte de préférence. La Cour de cassation appuie la décision en contredisant l'énoncé de la Cour d'appel. [...]
[...] Il correspond à une proposition, dans l'arrêt du 25 mars 2009, une donation-partage a donné lieu à un pacte de préférence. Dans ledit arrêt, le bénéficiaire estime qu'il y a une violation du pacte, donc elle estime avoir le droit à une substitution dans les droits des acquéreurs, mais ce droit a été rejeté Ce rejet est dû à une négligence de l'acte de réitération en effet cette authentification de l'acte n'est qu'une formalité A. Le rejet d'une substitution dans le droit des acquéreurs Les droits conférés au bénéficiaire d'un pacte de préférence sont stricts, en effet auparavant il disposait d'une seule option quand il y avait une violation du pacte. [...]
[...] Cette jurisprudence a donc encore mis en avant la liberté contractuelle, et le consensualisme cependant le pacte de préférence est né de deux consentements. Cette position est alors critiquée puisque le pacte de préférence pourra toujours être évité, si l'attributaire accélère la signature de la promesse de vente. De plus, il est compliqué pour Mme Z de prouver la mauvaise foi des acquéreurs. Il est possible de rajouter que les acquéreurs sont de mauvaise foi, certes ils ont appris le pacte de préférence après la signature de la promesse de vente, mais ils auraient très bien pu revenir en arrière pour que le pacte de préférence se déroule. [...]
[...] Dans le présent arrêt, un acte de donation-partage est effectué et il contient un pacte de préférence. En l'espèce, Mme Z dispose du droit de demander substitution dans les droits des acquéreurs. La Cour d'appel saisie en annulation de l'acte de vente, donne raison au bénéficiaire et le substitue dans les droits des tiers c'est-à-dire des acquéreurs. La Cour d'appel sanctionne cette violation, puisque les acquéreurs connaissaient depuis le 29 septembre 2003 l'existence du pacte de préférence. De plus, ils savaient parfaitement par leur notaire que le bénéficiaire du pacte n'avait pas renié l'acceptation de l'offre qu'il avait faite. [...]
[...] Ainsi, les parties dans le contrat de vente n'avaient pas fait de cette réitération un élément constitutif de leur engagement. En effet, la réitération par acte authentique n'est qu'une formalité. La négligence de l'acte de réitération par les parties éclipse la mauvaise foi des époux acquéreurs. Si l'acte de réitération avait fait l'objet d'une clause dans la promesse de vente, la mauvaise foi aurait pu être engagée. Par conséquent, dans cet arrêt la promesse synallagmatique de vente vaut vente. La confortation entre les parties se fonde sur un enjeu spécial, en effet la négligence de l'acte de réitération et le rejet d'une substitution dans le droit des acquéreurs montrent bien la validation de la promesse de vente. [...]
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