Un pacte de préférence est l'engagement d'une personne envers une autre de lui céder ou de lui acheter un bien, et ce de préférence à tiers. Un pacte de préférence n'est pas tout à fait comme une promesse de vente, c'est plutôt un droit de préemption. Et il est des cas où ce pacte n'est pas respecté, n'est pas clairement identifié. C'est alors que le bénéficiaire du pacte apparaît pour faire valoir ses droits face aux acquéreurs potentiels du bien dont le pacte fait référence. Tel est le problème qui se pose dans l'arrêt de la troisième chambre civile rendu par la cour de cassation le 25 mars 2009.
En l'espèce, un acte de donation-partage est dressé en 1992. Cet acte contient un pacte de préférence. En 2003, la bénéficiaire de l'acte de donation, qui avait des droits sur un immeuble, signe une promesse synallagmatique de vente portant sur ledit immeuble. Or, la tierce personne invoque la violation de son pacte de préférence et souhaite se substituer aux droits des acquéreurs. Elle invoque son pacte de préférence avant la réitération de l'acte authentique par les parties.
[...] --Mais la Cour de cassation rappelle que l'acte de réitération n'est qu'une simple formalité et ne vaut pas vente. B : L'importance de la promesse synallagmatique de vente et le rejet de la mauvaise foi Cour de cassation ne manque pas de rappeler ce qu'est une promesse synallagmatique de vente. Elle caractérise la volonté ferme et définitive de s'engager. Ainsi, la réitération n'est qu'une formalité et n'est pas la preuve du consentement des acquéreurs. --Dans notre arrêt, les époux ont connaissance du pacte au moment de la réitération. [...]
[...] Elle invoque son pacte de préférence avant la réitération de l'acte authentique par les parties. Le promettant ne l'entend pas de cette façon et souhaite conclure la vente avec les bénéficiaires. Ainsi, la titulaire du pacte assigne le promettant en lui demandant sa substitution dans les droits des acquéreurs. La Cour d'appel de Grenoble dans un arrêt du 19 novembre 2007 donne droit à la demande du bénéficiaire du pacte. Elle se fonde sur les articles 1583 et 1589 du Code civil. [...]
[...] plus, pour certain comme le professeur Bénabant, le pacte est élevé au rang de promesse positive et conditionnelle dont la vente à un tiers a réalisé la condition potestative. la vue de tout cela, comment se fait-il qu'un tiers faisant valoir son pacte de préférence puisse être débouté comme dans notre cas d'espèce ? --Ainsi, la solution peut être critiquable, car un pacte de préférence pourra toujours être évité si les parties accélèrent la procédure pour signer au plus vite la promesse de vente. Il est donc possible de s'interroger sur l'intérêt d'un tel pacte puisque de nombreux arrêts nous montrent sa violation. [...]
[...] La Cour de cassation casse donc et annule la décision de la Cour d'appel de Grenoble en date du 19 novembre 2007. La Cour de cassation va à l'encontre de la décision des juges du fond en ne retenant pas l'applicabilité du pacte de préférence. Elle préfère se contenter de rappeler que l'existence de pacte s'apprécie lors de la signature de la promesse de vente Une promesse de vente qui est dès lors consacrée en tant que signature effective du contrat (II). [...]
[...] --Les effets de l'arrêt du 26 mai 2006 sont ici mis à mal. L'arrêt de 2006 entendait donner plus de force au pacte de préférence en offrant la possibilité d'annuler la vente, mais ici la Cour de cassation ne l'entend pas de cette façon. B : Le pacte de préférence qui peine malheureusement à s'imposer --Pendant longtemps la sanction en cas de non-respect du pacte de préférence était le versement de dommages et intérêts. Puis l'arrêt du 26 mai 2006 a admis l'annulation de la vente et la substitution. [...]
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