Le contentieux en matière d'avant-contrat est un contentieux très abondant. La promesse unilatérale de vente et le pacte de préférence sont des questions discutées en doctrine. Le régime est essentiellement jurisprudentiel en raison du silence du Code civil. Cet arrêt portant sur un pacte de préférence et une promesse unilatérale de vente en est une parfaite illustration.
En l'espèce un acte de donation partage contenant un pacte de préférence avait attribué un immeuble à une dame. Cet acte contenait un pacte de préférence. Une promesse unilatérale de vente avait été faite, ce compromis de vente était, le 30 avril 2003, devenu une promesse synallagmatique de vente. La réitération devant notaire avait eu lieu le 29 septembre 2003. Le 14 septembre 2003 l'acquéreur est informé par lettre du notaire de l'existence du pacte de préférence et de son intention par le bénéficiaire de s'en prévaloir.
Il faut alors définir le pacte de préférence et la promesse synallagmatique de vente. Le pacte de préférence fait partie des avant-contrats, c'est-à-dire des contrats préparatoires à la vente. C'est un contrat par lequel une personne (le promettant) s'engage pour le cas où elle se déciderait à vendre une chose déterminée à donner la préférence à une autre personne (le bénéficiaire) (source : lexique juridique). Le promettant s'engage donc à adresser une offre prioritaire de contrat à son cocontractant. Il ne s'engage cependant pas à vendre. Pour la promesse synallagmatique de vente elle est définie comme le fait que deux personnes s'engagent à conclure un contrat dans des conditions déterminées.
La question qu'avait à résoudre la cour de cassation est donc de savoir à quel moment s'apprécie la bonne ou mauvaise foi du tiers.
[...] Mais l'avenir ne semble pas plus clair lorsque l'on regarde les projets de réforme il est nul en cas de mauvaise foi et il n'existe plus de substitution. L'article 34 est rédigé comme suit : La promesse unilatérale de contrat est la convention par laquelle une partie promet à une autre, qui en accepte le principe, de conclure un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, mais pour la formation duquel fait seulement défaut le consentement du bénéficiaire. La rétractation du promettant pendant le temps laissé au bénéficiaire pour exprimer son consentement ne peut empêcher la formation du contrat promis. [...]
[...] Par un arrêt du 26 mai 2006, la jurisprudence revient sur sa conception et considère qu'en cas de violation d'un pacte de préférence manifestement frauduleuse la substitution était possible. Bien que deux conditions soient exigées, le revirement est d'envergure, car il envisage pour la première fois une substitution possible pour le bénéficiaire lésé. Ces deux conditions sont : que le tiers contractant connaissait l‘existence du pacte de préférence si cette exigence est souvent satisfaite la seconde est plus difficile à prouver : la connaissance par le tiers contractant de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. [...]
[...] Si la cour d'appel fait droit à sa demande, la Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 1583 et 1589 du Code civil, estimant que la connaissance du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que les parties avaient entendu faire de celle-ci un élément constitutif de leur engagement, a violé les textes susvisés Ainsi, la cour d'appel a considéré en l'espèce que la date à laquelle la mauvaise foi du tiers devait être pris en compte et celle de la réitération devant notaire et non pas celle de la promesse synallagmatique de vente. Ce qui change la solution en effet si on considère que la réitération devant notaire est la date d'appréciation de la mauvaise foi du tiers le tiers connaissait en l'espèce l'existence du pacte de préférence et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. Mais au contraire si la promesse synallagmatique de vente est prise en compte comme la date d'appréciation la vente est déjà conclue et vaut vente. [...]
[...] Cette difficulté de l'accord implique la difficulté de rédaction de l'acte. Si elles ont déclaré que le transfert aura lieu au moment de la signature de l'acte authentique. Il y a équivoque les parties peuvent seulement vouloir retarder la date du transfert (clause de réserve de propriété). Il faut que le contrat soit clair et précis sur ce que la signature est une condition de formation. Il faut donc en l'espèce regarder si la réitération devant notaire est un terme ou un élément essentiel . [...]
[...] Le projet de chancellerie ne donne aucune définition du tiers de mauvaise foi, peut-on dire que nous conserverons la définition de la mauvaise foi proposée par la doctrine ou la jurisprudence ?On peut penser qu'il sera celui qui avait connaissance du pacte de préférence, la deuxième condition, dure à prouver par la connaissance de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte de préférence de la mauvaise foi est exclue, l'alinéa 3 prévoit que lorsque le tiers présume l'existence d'un pacte de préférence il peut mettre en demeure son bénéficiaire qui devra confirmer son existence dans un délai raisonnable (renversement de la charge de la preuve, procédure interrogatoire du tiers). La mise en demeure mentionne en terme apparent qu'à défaut de réponse le bénéficiaire du pacte ne pourra plus se prévaloir de la nullité du contrat à son égard. Les interrogations vont donc sûrement continuer avec un législateur qui ne se montre pas plus précis que la jurisprudence. [...]
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