Depuis l'arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation du 26 mai 2006, il est possible pour le bénéficiaire d'un pacte de préférence de se substituer à l'acquéreur si celui-ci est de mauvaise foi. Néanmoins, il reste une question quant au moment de l'appréciation de la mauvaise foi. L'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 25 mars 2009 nous éclaire sur ce point.
En l'espèce, un particulier s'est vu attribuer des droits sur un immeuble suite à un acte de donation-partage, contenant un pacte de préférence. Par la suite, il a conclu une promesse synallagmatique de vente avec des acheteurs. L'acte authentique a été signé, mais la bénéficiaire du pacte de préférence a demandé sa substitution dans les droits des acquéreurs en invoquant une violation du pacte de préférence.
La Cour d'appel de Grenoble le 19 novembre 2007, a fait droit aux prétentions du demandeur. Les juges du fond ont annulé la vente conclue avec les acquéreurs et leur ont substitué la bénéficiaire du pacte de préférence.
[...] L'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 25 mars 2009 nous éclaire sur ce point. En l'espèce, un particulier s'est vu attribuer des droits sur un immeuble suite à un acte de donation-partage, contenant un pacte de préférence. Par la suite, il a conclu une promesse synallagmatique de vente avec des acheteurs. L'acte authentique a été signé, mais la bénéficiaire du pacte de préférence a demandé sa substitution dans les droits des acquéreurs en invoquant une violation du pacte de préférence. [...]
[...] La portée de l'arrêt de 2006 apparaissait limitée avec la nécessité d'une double condition de la mauvaise foi. En l'espèce, la portée de l'arrêt est encore plus limitée avec le moment d'appréciation de la mauvaise foi. Il est plus difficile au bénéficiaire d'obtenir sa substitution avec le tiers acquéreur. L'importance des avant-contrats passe également par de nombreuses jurisprudences sur le sujet. Autre argument de l'ampleur des avant- contrats : les différents projets de réforme du Code civil (Catala, Terré, Chancellerie) soulignent qu'il serait opportun de faire entrer ces avant- contrats dans le Code civil. [...]
[...] En énonçant cette solution, les juges ont apporté une précision capitale quant à la mise en œuvre des conditions de la substitution. II. Une précision importante quant aux conditions de la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur L'apport principal de l'arrêt présenté est de préciser les conditions de la substitution. Ainsi, les juges affirment que l'appréciation de la mauvaise foi des acquéreurs doit se faire au jour de la promesse synallagmatique de vente et non au jour de la réitération par acte authentique Avec cette précision, les juges confèrent aux avant- contrats une certaine importance A. [...]
[...] L'achat d'un immeuble n'est pas un acte ordinaire, il ne faut pas en négliger l'importance. Ainsi, si les acquéreurs peuvent être confrontés à une annulation du contrat de vente suite à une substitution du bénéficiaire d'un pacte de préférence dont ils n'avaient pas connaissance, comment garantir la sécurité d'un contrat de vente ? Ainsi, les conditions rigoureuses de la mauvaise foi sont nécessaires du point de vue des acquéreurs de bonne foi. Cependant, quelles sont les modalités de ces conditions ? [...]
[...] Dans un arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation en date du 26 mai 2006, les juges ont énoncé que le bénéficiaire du pacte de préférence peut demander l'annulation du contrat passé avec un tiers. Il peut également obtenir sa substitution à condition que le tiers acquéreur ait eu connaissance au jour où il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. Ce revirement de jurisprudence était attendu, car avant cette solution, le bénéficiaire ne pouvait obtenir que l'annulation de la vente. [...]
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