Troisième chambre civile de la cour de Cassation, 22 novembre 1995 - la validité d'une condition suspensive plaçant une vente sous la dépendance d'une autre

Extraits

[...] En effet, la condition peut se définir comme un évènement futur dont la réalisation est incertaine et auquel est subordonné la naissance ou l'extinction d'une obligation, par exemple, A s'engage envers B à payer s'il se marie. En l'espèce, M. Chatoney vend aux époux Cuvelier une villa par acte datant du 21 novembre 1983, or la vente n'est pas pure et simple car dans ledit acte, a été insérée, d'un commun accord des parties, une condition suspensive de vente, par les Epoux Cuvelier, d'un appartement qu'ils possèdent à Paris. Par la suite, le vendeur de la villa refuse de régulariser la vente en signant l'acte authentique, l'évènement conditionnel s'étant réalisé. Les Époux Cuvelier assignent donc M. [...]

[...] Cependant, et c'est un point regrettable, la Cour de Cassation ne donne pas ici la véritable qualification de cette condition en l'espèce. En effet, la Cour se borne à énoncer cette conséquence négative sans proposer de solution positive. Car il peut être juste de s'interroger ici sur le fait que si cela n'est pas une condition purement potestative, est-ce pour autant une condition mixte? Dans tous les cas, si la Cour reste prudente en l'espèce, c'est peut-être qu'elle ne voit pas l'intérêt de préciser exactement la nature de l'évènement subordonné à la condition dans la mesure où il suffit de préciser que cela n'entre pas dans le champ de la pure potestativité pour que la condition soit considérée comme valable. [...]

[...] Cependant, la Cour de Cassation va aller contre cette position en réaffirmant son point de vue, validant par conséquent la condition en cause. La consécration de la validité de cette condition L'article 1174 du Code Civil dispose que toute obligation est nulle quand elle est contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige Cela signifie que toute obligation devant produire des effets à condition que se réalise un évènement dont seule la volonté du débiteur peut en permettre ladite réalisation, est nulle. [...]

[...] A cette question, la Cour de Cassation répond que la condition de vente de l'appartement des époux Cuvelier pour l'achat de la villa de M. Chatonay ne peut être considérée comme une condition purement potestative car elle suppose l'accomplissement d'un fait extérieur à savoir la découverte d'un acquéreur pour le bien dont [le débiteur] est propriétaire reconnaissant ainsi de façon incidente la validité de la condition suspensive de vente, par l'acquéreur, d'un bien lui appartenant. Nous verrons dans un premier temps que cette solution est attendue et logique avant de nous intéresser à l'opportunité pratique de cette décision (II). [...]

[...] Tout d'abord, la question de la justice contractuelle se pose naturellement à la lecture de cet arrêt. En effet, s'il est vrai que la solution adoptée est conforme au droit écrit, qu'en est-il du point de vue de la justice contractuelle? Car s'il n'est pas complètement à la merci du pouvoir de la volonté de son cocontractant, le vendeur, dans une vente conclue sous une telle condition, en dépend tout de même un minimum dans la mesure où la fixation du prix, la valorisation du bien, les moyens employés à la vente de ce dernier, etc., dépendent de la volonté même du vendeur du bien auquel est subordonné la vente. [...]