Troisième chambre civile de la cour de cassation, 20 janvier 2009 - L’obligation de délivrance

Extraits

[...] Aussi dans un arrêt du 10 décembre 2008 la Cour de cassation rappelle que la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance, et que dès lors que des travaux importants étaient nécessaires à la mise en conformité des locaux à l'activité envisagée, le bailleur n'avait pas satisfait à son obligation . II/Une restriction quant à la portée des clauses contractuelles Les clauses qui restreignent l'obligation de délivrance du bailleur demeurent valables, mais sont écartées au bénéfice du preneur ce qui conduit à restreindre d'une certaine manière la liberté contractuelle afin d'assurer d'autres principes tout aussi importants une clause valable, mais écartée : une sécurité économique pour le preneur La décision rendue par la haute cour confirme la tendance de la jurisprudence à interpréter de plus en plus strictement les clauses qui transfèrent au preneur les obligations du bailleur en matière d'entretien et de réparation des lieux loués. [...]

[...] Leur caractère nécessaire ne se comprend qu'au regard de l'article 1719, ainsi le bailleur est tenu de réaliser en cours de bail toutes les réparations autres que locatives et nécessaire à l'usage conforme aux prévisions locatives. C'est sur ce fondement que la Cour de cassation par un arrêt du 9 juillet 2008 a refusé de faire droit aux demandes de bailleurs qui invoquaient des clauses transfert de charges pourtant acceptées par le preneur. Le bailleur poursuivait la condamnation du locataire à exécuter des travaux rendus nécessaires par des désordres affectant les murs et la toiture. [...]

[...] Troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 20 janvier 2009 La troisième chambre civile de la Cour de cassation rend le 20 janvier 2009 un arrêt de cassation relatif à l'obligation de délivrance En l'espèce la société AMP conclut un contrat de bail commercial concernant des locaux appartenant à la société Elastipark. Il se trouve que l'installation électrique est défaillante. La société AMP assigne la société Elastipark en réalisation des travaux nécessaires. La cour d'appel rejette la demande de la société AMP aux motifs d'une part qu'une clause stipulait que le preneur prendrait les lieux loués dans l'état dans lequel ou ils se trouveront, qu'à ce titre le bailleur n'est pas dans l'obligation de délivrer des locaux en bon état de réparation. [...]

[...] Il y a donc de surcroît un intérêt pour l'économie à rendre une telle décision. Déjà la Cour de cassation avait rendu un arrêt favorisant le commerçant d'un centre commercial. En effet la troisième chambre civile le 31 octobre 2006 admet que le propriétaire d'un centre commercial avait l'obligation d'entretenir les parties communes afin de ne pas priver le preneur des avantages qu'il tient du bail. Donc une telle décision va dans le sens d'une protection du preneur face à des clauses qui pourraient nuire à son activité économique. [...]

[...] Comme c'est le cas depuis plusieurs années, la Cour de cassation prononce une décision s'inscrivant dans la nouvelle vision du droit des obligations : l'approche consumériste. Celle-ci vise à protéger la partie qui semble de prime abord la plus faible. Et ce au mépris des clauses contractuelles puisque le contrat prévoyait en l'espèce que le preneur prenne les lieux dans l'état ou ils se trouvent Cette vision du droit des obligations va donc à l'encontre de la pureté du consensualisme qui met en avant la volonté des parties. [...]