En cas de promesse synallagmatique de vente, que se passe-t-il lorsque le vendeur refuse de réitérer la vente par acte authentique ? S'agit-il d'une responsabilité débouchant sur des dommages et intérêts ou bien peut-on obtenir en justice la constatation judiciaire de la vente ?
Telles sont les questions soulevées dans l'arrêt de la 3e chambre civile de la cour de cassation en date du 20 décembre 1994, relatif à la valeur juridique de la promesse synallagmatique de vente, acte considéré comme un avant-contrat par la théorie générale du droit des contrats.
En l'espèce, un vendeur et un futur acheteur ont conclu un « compromis » de vente d'un bien immeuble par acte sous seing privé. Cependant le vendeur a ultérieurement refusé de réitérer par acte notarié leur intention de conclure la vente. Le bénéficiaire de la promesse intente donc une action en réalisation forcée de la vente ce qui lui fut refusé par la cour d'appel de Chambéry, dans un arrêt du 6 novembre 1992, sur le fondement que la promesse de vente ne constitue qu'une obligation de faire pour le vendeur qui se résout en dommages et intérêts.
[...] Avec ce critère en plus, la notion de promesse synallagmatique perd de son sens et le principe du consensualisme est atteint, qui par conséquent induit une instabilité juridique. B. Une instabilité juridique visible Le fait de permettre à l'avant-contrat, en cas d'échange mutuel des consentements, d'être valide en tant que vente est du consensualisme pur, car il n'y a pas de formalisme obligatoire, seulement la réitération de l'acte pour l'officialiser, mais qui n'entre pas en jeu pour les effets du contrat. [...]
[...] Une réalisation forcée de la vente comme sanction La Cour de cassation censure l'arrêt de la cour d'appel sur le fondement de l'inexistence d'une obligation de faire, ici de réitérer l'acte devant notaire pour le rendre officiel, en effet, en application de l'article 1589 du Code civil, la promesse synallagmatique en question a valeur de vente : la résolution en dommages et intérêts est donc inapplicable car cette sanction s'applique lorsque qu'une promesse unilatérale ou lorsqu'une promesse synallagmatique non complète est conclue. [...]
[...] Un compromis ayant valeur de vente Pour que la promesse synallagmatique de vente vaille vente il faut nécessairement un accord sur la chose et sur le prix ce qui induit qu'en cas de conflit, la réalisation forcée de la vente est la sanction A. La nécessité d'un accord sur la chose et le prix Un contrat de vente est valable lorsqu'il y a rencontre des consentements sur un objet défini et son prix. La chose et le prix sont les deux éléments essentiels d'un contrat de vente pour que celui-ci soit conclu et officiel. [...]
[...] Cependant ici, la cour complète encore ce principe en citant le consentement des deux parties à réitérer l'acte. Quelle est donc la portée du consentement sur la réitération de l'acte dans la valeur de la promesse synallagmatique ? L'appartenance de la promesse à la catégorie d'avant- contrat est elle encore valable et justifiée ? La Cour de cassation accueille ici le pourvoi en prononçant la validité de la vente par la conclusion du compromis de vente en cumulant deux critères et tend par ce fait à donner des conséquences juridiques importantes (II). [...]
[...] Arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation décembre 1994 En cas de promesse synallagmatique de vente, que se passe-t-il lorsque le vendeur refuse de réitérer la vente par acte authentique ? S'agit-il d'une responsabilité débouchant sur des dommages et intérêts ou bien peut- on obtenir en justice la constatation judiciaire de la vente ? Telles sont les questions soulevées dans l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 20 décembre 1994, relatives à la valeur juridique de la promesse synallagmatique de vente, acte considéré comme un avant-contrat par la théorie générale du droit des contrats. [...]
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