Selon les articles 1736 et 1737 du Code civil, le bail à durée indéterminée est réalisé sans écrit alors que l'écrit est obligatoire pour les baux à durée déterminée. Il s'agit d'une assimilation erronée dans les faits. D'après le principe du consensualisme, un bail non écrit peut parfaitement être à caractère déterminé et inversement. Cependant, dans les faits, les baux non-écrits sont très rares, l'écrit étant plus sollicité à caractère probatoire.
C'est ainsi qu'en 1953, la commune de Cadeilhan-Trachère a donné à bail des terrains à la commune de Saint-Lary Soulan pour une durée de 99 ans, renouvelable au gré du preneur, pour les besoins de fonctionnement d'une station de sports d'hiver en 1953. En 1979 et en 1991, le donneur à bail désireux d'annuler la convention se tourne vers le tribunal administratif de Pau. Cependant, la juridiction administrative s'est déclarée par deux fois incompétente pour se prononcer sur la validité du bail.
C'est pourquoi la commune de Caseilhan-Trachère assigna la commune de Saint-Lary Soulan devant le tribunal de grande instance de Tarbes. Suite à une juridiction de premier ressort inconnue, la cour d'appel de Pau, en date du 29 octobre 1997, débouta la commune de Cadeilhan-Trachère en déclarant l'action en nullité prescrite. Suite à un pourvoi formé par la partie demanderesse, la troisième chambre civile de la cour de cassation, le 15 décembre 1999, le rejeta.
[...] La vision classique tend à démontrer que la prescription tend à la confirmation d'un acte nul. Cette vision ne trouve pas application dans notre cas, car, l'acte n'est pas nul. La seconde vision, moderne, justifie la prescription à travers la conciliation de deux impératifs contradictoires: permettre de détruire pendant un certain temps des situations manifestement irrégulières tout en ne perturbant pas des situations que finalement l'écoulement du temps a rendues paisibles. Ainsi, il est vrai qu'un bail de 38 ans revêt une situation paisible. [...]
[...] Il s'agit d'une assimilation erronée dans les faits. D'après le principe du consensualisme, un bail non écrit peut parfaitement être à caractère déterminé et inversement. Cependant, dans les faits, les baux non écrits sont très rares, l'écrit étant plus sollicité à caractère probatoire. C'est ainsi qu'en 1953, la commune de Cadeilhan-Trachère a donné à bail des terrains à la commune de Saint-Lary Soulan pour une durée de 99 ans, renouvelable au gré du preneur, pour les besoins de fonctionnement d'une station de sports d'hiver en 1953. [...]
[...] Par contre, le bail ayant pour terme le décès du bailleur ne peut être qualifié de perpétuel (Civ 3e novembre 1983). Il ne faut d'ailleurs pas confondre le bail perpétuel et le bail à durée indéterminée. Le bail à durée indéterminée pourra être résilié à tout moment, de façon discrétionnaire par l'une au l'autre des parties, celui-ci est bien entendu valable. Si le bail est prohibé d'après l'interprétation de l'article 1709 du Code civil, quelle en est alors sa sanction? [...]
[...] En vérité, la Cour de cassation utilise l'inexistence dès lors qu'un élément essentiel du contrat fait défaut. Il s'agit plus de vérifier la commune intention des parties et de requalifier l'acte plutôt que de la sanctionner. Même si la prescription court à partir de la conclusion de l'acte, l'exception de nullité permet l'annulation d'un contrat à n'importe quel moment. Une solution n'interrompant pas le caractère annulable du contrat Tout espoir de voir le contrat annulé n'est pas perdu pour le bailleur après le délai de la prescription. [...]
[...] Suite à un pourvoi formé par la partie demanderesse, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 15 décembre 1999, le rejeta. Ainsi, les juges ont dû répondre à la question:« quel est le délai de prescription applicable à un bail perpétuel ? A ce propos, les magistrats de la haute juridiction civile ont décidé qu'un bail perpétuel ne pouvant être considéré comme inexistant, l'action en nullité, même absolue, de cet acte se prescrit par trente ans. C'est pourquoi, après avoir rappelé le principe de prohibition des baux perpétuels les juges de la Cour de cassation ont appliqué le principe de la prescription trentenaire à ce régime (II). [...]
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