De plus en plus souvent, la conclusion d'un contrat de vente est précédée par des contrats préparatoires, qui permettent de retarder le transfert immédiat de la vente. Ils sont plus connus sous le terme d'avant-contrats, bien qu'ils constituent des contrats à part entière. Les plus notoires d'entre eux sont la promesse unilatérale de vente et le pacte de préférence. Ils font l'objet de grands débats controversés, notamment sur leur portée, à savoir si en définitive on leur applique le droit des contrats ou pas, en cas de non respect de ces avant-contrats.
Les positions divergent et on peut les illustrer notamment par deux grands arrêts du 15 décembre 1993 de la troisième chambre civile et du 26 mai 2006 de la chambre mixte. Tous deux abordent un avant-contrat différent, c'est pourquoi après avoir donné la définition de l'avant contrat dont il s'agit, nous exposerons les faits du litige. Après avoir étudié chacun des deux régimes juridiques des avant-contrats concernés par les litiges (I), nous nous demanderons quelles sanctions ont été appliquées par le juge, et si elles sont conformes au droit des contrats spéciaux (II).
[...] À la différence de cette PUV, le pacte de préférence est également un contrat, mais qui dépend de la volonté de l'auteur du pacte pour mettre à exécution le contrat. En effet, dans cette hypothèse, Mme Pater-Père la bénéficiaire allait pouvoir se voir proposer, la vente de l'immeuble, en priorité, lorsque seulement l'auteur de ce pacte aurait décidé de le vendre. Il l'a notifié, il l'a promis qu'il le proposerait à Mme Pater- Père, en premier lieu, et ce dé le 18 décembre 1957. [...]
[...] Or, elle s'aperçoit que le 7 aout 1985, M. Amaru s'est vu attribuer la parcelle qu'elle voulait acheter. Ce dernier l'a même vendue le 3 décembre 1985 par le truchement du notaire, M. Solari, à la SCI Émeraude. C'est pourquoi, les consorts Père ont assigné l'auteur du pacte, le notaire et la SCI en justice en réclamant l'exécution forcée du pacte, à savoir la possibilité que Mme Pater-Père a de se substituer à l'acquéreur au jour de l'action de la parcelle dont elle voulait devenir propriétaire. [...]
[...] Cette promesse est valable pour un temps déterminé par les cocontractants, c'est pourquoi les bénéficiaires ont pendant toute la durée de ce délai la possibilité de lever l'option. Cela signifie qu'ils vont accepter la vente, et notifier à la promettante qu'ils vont lui acheter son immeuble. Dans cette situation, seule la promettante, Mme Godard s'est engagée, c'est pourquoi il s'agit d'un engagement unilatéral. Les bénéficiaires, les consorts Cruz, avaient le choix ou non de lever l'option, s'ils ne le faisaient pas, la promesse, ainsi que le contrat devenaient caducs, sans aucune autre conséquence. [...]
[...] Ce cas d'espèce permet de nous demander quelles sont les conditions nécessaires pour invoquer l'exécution forcée du pacte de préférence, en cas de non-respect de celui-ci par son auteur ? Si la Cour de cassation, dans son arrêt du 26 mai 2006, conçoit que le bénéficiaire puisse se substituer à l'acquéreur, pour non-respect du pacte de préférence ; elle n'admet pas pourtant l'application de cette solution en l'espèce, car toutes les conditions n'étaient pas remplies pour la demande de substitution. Ainsi, elle n'a pu leur octroyer que des dommages et intérêts sur le chef de l'article 1142. [...]
[...] La troisième chambre n'a pu que rejeter leur demande en considérant l'obligation du promettant comme une obligation de faire et de finir que la levée d'option postérieure à la rétractation de la promettante, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir. Concernant la seconde espèce, il s'agit également d'un arrêt décisif par lequel Mme Pater-Père s'est vu rejeter sa demande par la Chambre mixte. En effet, auparavant déjà la troisième chambre civile, a très souvent été sceptique à admettre l'exécution forcée du pacte de préférence, au même titre que la PUV. [...]
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