Si le pacte de préférence représente une forme peu contraignante d'avant-contrat, sa mise en œuvre n'est pas dépourvue de toute difficulté, comme le démontre l'arrêt rendu le 14 février 2007 par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation, se prononçant sur le sort d'un contrat conclu entre le promettant et un tiers, en violation d´un pacte de préférence.
En l'espèce, un pacte de préférence avait été conclu entre une bailleresse et son preneur, en cas de vente des locaux. Le preneur fit apport du fonds de commerce, objet du bail, à une société (la SELARL), ce qui fut agréé par la bailleresse. Cependant, au décès de cette dernière, son héritière vendit l´immeuble à un tiers, sans tenir compte du pacte de préférence contenu dans le contrat. La SELARL, en tant que bénéficiaire du pacte de préférence, a alors assigné la tutrice de l´héritière en nullité de la vente.
La question de droit qui est posé en l´espèce à la 3e Chambre civile concerne finalement le problème de la sanction qui doit être prononcée en cas de violation du pacte de préférence ainsi que les conditions de sa mise en œuvre. De façon plus exacte, on peut formuler ces problèmes de droit de la façon suivante : la sanction prévue par l´arrêt de Chambre mixte du 26 mai 2006, à savoir l´annulation et la substitution, constitue-t-elle une sanction pertinente en cas de violation d´un pacte de préférence ? Les conditions de preuve introduites par ce même arrêt doivent-elles être retenues en l'espèce ?
[...] La connaissance de l´existence du pacte ne suffit cependant pas à caractériser la mauvaise fois du tiers et à entrainer la substitution du bénéficiaire : en effet cela serait contraire à la volonté des parties dans l´hypothèse ou le bénéficiaire du pacte n´aurait nullement l´intention de s´en prévaloir. Dans ce cas, ni le bénéficiaire ni le promettant ne sont engagés puisque c´est en particulier sur ce point que l´on distingue le pacte de préférence à la promesse unilatérale de vente. La 3ème Chambre civile exige donc que soit rapportée par le bénéficiaire du pacte, la preuve que le tiers connaissait son intention d´acquérir le bien. [...]
[...] La question de droit qui est posée en l´espèce à la 3ème Chambre civile concerne finalement le problème de la sanction qui doit être prononcée en cas de violation du pacte de préférence ainsi que les conditions de sa mise en œuvre. De façon plus exacte, on peut formuler ces problèmes de droit de la façon suivante : la sanction prévue par l´arrêt de Chambre mixte du 26 mai 2006, à savoir l´annulation et la substitution, constitue-t-elle une sanction pertinente en cas de violation d´un pacte de préférence ? [...]
[...] Cependant, au décès de cette dernière, son héritière vendit l´immeuble à un tiers, sans tenir compte du pacte de préférence contenu dans le contrat. La SELARL, en tant que bénéficiaire du pacte de préférence, a alors assigné la tutrice de l´héritière en nullité de la vente. La demande de la requérante a été accueillie par la Cour d´appel de Metz, qui rendit sa décision le 4 octobre 2005. Le tiers acquéreur forme donc un pourvoi constitué d´un moyen unique comprenant trois branches. [...]
[...] Le mécanisme de la substitution se heurte tout d´abord à la première sanction prononcée par la 3ème Chambre civile : l´annulation du contrat. En effet, si le contrat passé entre le promettant et le tiers est nul, comment peut-on substituer le bénéficiaire à ce dernier ? Pourtant, la Cour de cassation emploie bien la conjonction de coordination et dans son attendu. On peut penser que par substitution les Hauts magistrats souhaitaient simplement prononcer la vente forcée entre le promettant et le bénéficiaire. [...]
[...] La nullité est la sanction naturelle en matière contractuelle, en cas de vices dans la formation du contrat. L´annulation est prononcée par la 3ème chambre civile qui estime dans son attendu de principe que le bénéficiaire d´un pacte de préférence est en droit d´exiger l´annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits Cependant, dans le cas présent, l´existence du pacte de préférence et sa violation ne semblent pas pouvoir constituer un vice dans la formation du contrat passé entre le promettant et le tiers. [...]
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