Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 13 février 1985 - le bail de la chose d'autrui

Extraits

[...] Le maintien du commandement de payer Dans les rapports entre le bailleur et le locataire, le contrat fait naître des obligations réciproques, ni le bailleur ni le locataire ne disposant d'une action en nullité. En effet, nous avons vu que la validité du bail de la chose d'autrui était subordonnée à la condition que le bailleur assure la jouissance du bien au preneur. On pourrait se poser la question de savoir comment s'apprécie la jouissance paisible ? Les précédents démontrent que la jouissance paisible s'apprécie en fait, et que le trouble de jouissance ne résulte pas du seul fait que l'on sait, ou même qu'il est jugé, que le bailleur n'est pas propriétaire. [...]

[...] Au contraire, même inopposable au véritable propriétaire, il sort ses effets entre le preneur et le bailleur selon la formule ancienne que retrouve dans un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation en date du 17 mai 1927. Le bailleur est tenu de remplir son engagement ; tant qu'il l'exécute et permet au locataire de jouir du bien, celui-ci ne peut se plaindre ; en principe, il n'a d'action tendant à la réparation du dommage qui lui est causé qu'au moment où il serait mis dans l'impossibilité d'user de la chose, ou s'en trouverait évincé par le propriétaire : peu importe que le bailleur, à cet égard, ait été de bonne ou de mauvaise foi. [...]

[...] Cela a également été admis par la jurisprudence, notamment dans un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 février 1985. En l'espèce, les époux LANGUERRE ont promis par un acte du 1er août 1945 de vendre aux époux METIVIER, leurs locataires, un immeuble dans lequel ces derniers exploitaient un fonds de commerce. C'est le 27 juin 1978 que l‘acte authentique de vente sera signé par les parties. Cependant entre temps, les époux METIVIER ont vendu leur fonds de commerce et ont donné en location les locaux d'exploitation et d'habitation aux acquéreurs du fonds, les époux COUTY-JOUAN aux droits desquels se trouvent les époux BOUDIN. [...]

[...] La validité du bail de la chose d'autrui Le bail de la chose d'autrui est en principe valable mais uniquement entre les parties contractantes A. Le bail de la chose d'autrui en principe valable Il peut arriver que le bail soit consenti par une personne qui se prétende propriétaire mais qui se révèle par la suite qu'elle ne l'était pas : le bail de la chose d'autrui n'est pas nul entre le bailleur et le preneur, et doit recevoir exécution, dès lors qu'il n'en est résulté aucun trouble de jouissance pour le preneur comme l'a affirmé récemment la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 7 octobre 1998. [...]

[...] Le commandement de payer délivré le 22 février 1978 visait une clause résolutoire qui était inscrite au bail. Les époux BOUDIN n'ayant pas payé dans le délai prescrit au commandement, les époux METIVIER ont fait constater la résiliation par les juges. Effectivement, les juges ont constaté que la résiliation d'un bail en vertu d'une clause résolutoire intervenait de plein droit à l'expiration du délai visé au commandement. Dès lors le bailleur qui a délivré un commandement visant la clause résolutoire reste fondé, malgré la vente de son immeuble, à faire constater une résiliation intervenue de plein droit avant cette vente faute de payement dans le délai prescrit au commandement. [...]