L'article 1178 du Code civil pose la règle concernant la réalisation ou non de la condition suspensive. En effet, il prévoit que « la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. »
La Cour de cassation, en sa troisième chambre civile, a rendu le 12 septembre 2007 un arrêt concernant la condition suspensive insérée dans une promesse de vente synallagmatique afin de savoir comment appréhender cette modalité à la fois pour le vendeur et pour l'acquéreur.
En l'espèce, Madame X a vendu aux époux Y des bâtiments à usage agricole sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt au plus tard le 1er décembre 2002. Ce prêt devait répondre aux conditions suivantes : être d'un montant égal à celui du prix de vente ; d'une durée de quinze ans et avoir un taux maximal de 6 %. Or, au mois de novembre, un prêt sur douze ans a été refusé aux époux Y ainsi qu'un prêt sur dix ans au mois de février. Madame X estime que la condition suspensive a défailli par la faute des époux Y ; par conséquent, elle demande leur condamnation au paiement du prix de vente.
[...] La question à laquelle la Cour de cassation a dû répondre est de savoir comment apprécier la réalisation de la condition suspensive qui a échoué. La Cour de cassation a considéré, en l'espèce, que la Cour d'appel avait statué à bon droit et ainsi considère que les époux Y n'ont commis aucune faute concernant la non-réalisation de la condition suspensive. Pour cerner la portée de cet arrêt, il convient de s'attacher, dans un premier temps, à l'existence de la condition suspensive puis, dans un second temps, à la place du juge dans un tel litige. [...]
[...] Cette attitude est nuisible au vendeur qui, en quelque sorte, perd son temps et de l'argent avec un acquéreur qui sait qu'il ne remplira pas la condition suspensive. Une telle indemnisation pourrait être bienvenue et permettrait d'accorder une petite protection du vendeur dans ce genre de situation. [...]
[...] C'est la discussion centrale de la Cour de cassation puisqu'il s'agit de s'interroger sur la conformité entre les éléments rédigés dans la promesse de vente et la manière dont la tentative de réalisation est effectuée par les époux X en l'espèce. B. La conformité de la demande à la condition suspensive Dans ce cas, les époux X ont tenté de réaliser la condition suspensive, mais sans tenir compte des modalités fixées dans la promesse synallagmatique de vente. Il semblerait que les juges aient décidé de ne pas en tenir compte de cette non-conformité puisqu'ils ont rejeté le pourvoi du vendeur. [...]
[...] En réalité, l'acquéreur peut jouer de ce droit et peut apparemment facilement se dénouer de leur obligation quant à la condition suspensive. Le fait que la clause ait été rédigée par les parties elles-mêmes peut expliquer que le vendeur croit en la bonne foi de son acquéreur. C'est une sorte de confiance qui s'instaure entre les deux parties et lorsque l'une d'elles la trahit, c'est la transaction entière qui ‘effondre. Ainsi, c'est extrêmement surprenant que les juges cautionnent en quelque sorte de tels agissements. [...]
[...] Or, les juges ne s'appuient pas sur cet élément de fait pour statuer. Cependant, on peut voir en cette attitude de l'acquéreur une sorte de tromperie qui engagerait sa responsabilité au même titre que le dol. Le fait d'engager sa responsabilité ne serait pas retenu au titre de la défaillance de la condition suspensive puisqu'il n'est pas responsable du refus de la banque. Mais il est responsable du fait de savoir que la demande d'obtention du prêt n'aboutira pas tout en s'engageant dans une promesse de vente. [...]
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