Dans les contrats synallagmatiques, lorsqu'un des contractants ne peut exécuter son obligation en raison d'une cause qui lui est étrangère, la théorie des risques fait peser en général les conséquences de l'inexécution sur le débiteur. Ce dernier supporte alors les risques. Mais en matière de livraison d'un corps certain la règle s'inverse. C'est alors le créancier acquéreur qui supporte les risques lors du transfert de propriété au jour de la livraison (article 1138 du Code civil).
En l'espèce, l'arrêt de la Cour de cassation rendu par sa 3e chambre civile le 11 octobre 2000 montre la particularité du contrat de vente en l'état futur d'achèvement concernant le transfert de la propriété du bien et des risques.
Deux actes de vente ont été conclus entre une SCI venderesse et une SCI acquéreur en 1988, modifiés par un protocole d'accord le 17 juin 1991. La vente portait sur un groupe d'immeubles et de terrains afin de réaliser un projet de construction. Le 17 juin 1991, la venderesse a également conclu avec une autre société un contrat de promotion immobilière. Les deux SCI se sont d'ailleurs mises d'accord pour que cette société soit leur mandataire commun en vue de la réalisation de l'opération immobilière.
[...] De plus même si en l'espèce les parties sont deux SCI, la Cour de cassation fait de la règle res perit debitori un principe quelle que soit la qualité du vendeur notamment pour protéger le simple particulier. L'aménagement du transfert des risques permet de le différer du transfert de propriété en raison notamment de l'obligation de construire du vendeur. Dès lors en cas d'empêchement pour exécuter cette obligation alors la résolution du contrat de vente pour défaut de conformité sera forcément prononcée. [...]
[...] La 3ème chambre civile considère en l'espèce que la demande de résolution de la vente était bien fondée et que les risques consécutifs à la décision de classement pesaient sur la seule SCI Le Lion Belfort Le juge ajoute que la demande de permis de construire modificatif était intervenue avant cette décision administrative de sorte qu'il rejette toute hypothèse où la SCI Villa St Jacques aurait accepté les risques. La Cour admet donc que cette dernière était de bonne foi même si elle n'avait pas procédé aux modifications et au réajustement du projet immobilier compte tenu de la décision de classement. Enfin, les risques ne pèsent sur le créancier qu'au jour de la livraison c'est à dire lorsque les immeubles sont entièrement finis de construire. Cette solution est en quelque sorte la contrepartie de sa situation précaire de propriétaire avant la livraison. [...]
[...] II) La vente en l'état futur d'achèvement, l'aménagement du transfert des risques Les risques pèsent sur le débiteur avant la livraison alors que le créancier est déjà propriétaire des immeubles construits Cette dissociation permet alors d'aménager le transfert des risques La dissociation entre le transfert des risques et de la propriété La vente d'immeubles à construire en l'état futur d'achèvement a la particularité de transférer immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes mais concernant les immeubles à construire, le créancier acquiert leur propriété au fur et à mesure de leur réalisation Le créancier ne peut donc pas être propriétaire par anticipation notamment pour un souci pratique. En effet comment le droit de propriété du créancier pourrait être opposable aux tiers alors que les immeubles n'existent pas matériellement ? D'autant que les immeubles ne peuvent être opposables aux tiers que s'il y a eu une publication de l'acte notarié de vente. [...]
[...] Le 17 juin 1991, la venderesse a également conclu avec une autre société un contrat de promotion immobilière. Les deux SCI se sont d'ailleurs mises d'accord pour que cette société soit leur mandataire commun en vue de la réalisation de l'opération immobilière. Le permis de construire des immeubles a bien été obtenu mais un arrêté ministériel du 4 juin 1992 a classé comme monument historique la carrière située sous l'immeuble à construire. Un nouveau permis de construire prenant en compte cette décision était nécessaire. [...]
[...] Or quels sont les droits acquis par le créancier devenu propriétaire d'ouvrages réalisés et non de l'ensemble des immeubles restant à construire ? Le créancier a conclu un contrat de vente pour la réalisation d'un ensemble immobilier dès lors que ses droits seront minimes sur les immeubles déjà construits. D'ailleurs la majorité des auteurs considèrent que cette propriété est fictive puisque la propriété des immeubles construits dépend de ceux à construire conformément au projet immobilier. En fait le créancier peut simplement céder son droit de livraison d'un ouvrage conforme. [...]
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