Dans le cas d'un bien indivis, il est parfois très difficile d'avoir l'accord de toutes les parties et donc de conclure un contrat de vente, cela l'est encore plus quand la vente passe par l'intermédiaire d'un mandataire, l'arrêt du 14 décembre 2004 en est une parfaite illustration.
Un père de famille agissant au nom de l'indivision constituée entre lui et ses quatre enfants, donne mandat non exclusif à une société immobilière pour la vente d'une maison leur appartenant pour la somme de 2,5 millions de francs. Un couple visitant cette maison par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière a offert de l'acquérir, le 15 décembre 1997 au prix de 1,710 million de francs, le père de famille déclarant agir tant en son nom personnel qu'au nom de l'indivision signe le nouveau mandat de vente à l'agence immobilière pour ce montant. L'un des enfants faisant partie des indivisaires refuse de signer le compromis de vente et acquiert le 3 juin 1998, les parts des autres coïndivisaires par licitation.
Le couple assigne les indivisaires ainsi que les deux agences immobilières devant une juridiction de premier degré afin de voir déclarer parfaite la vente de la maison intervenue entre eux et l'indivision, mais aussi de voir déclarer nul le rachat des parts de l'indivision faite le 3 juin 1998, et demande l'allocation de dommages-intérêts, le tribunal déboute le couple de leur demande.
[...] Le couple fait appel devant la cour d'appel de Douai, qui le 28 octobre 2002 rend un arrêt confirmatif, aux motifs que le couple ne pouvait pas croire légitimement que le père de famille avait reçu le pouvoir de tous les indivisaires, ni même de croire légitimement que l'agence immobilière représentait l'indivision. Le couple se pourvoit en cassation au motif que la cour d'appel de Douai a violé l'article 1998 du Code civil. La vente d'un bien indivis peut-elle être conclue, si le tiers signe une promesse de vente avec un seul des indivisaires qui pense agir à tort au nom de tous les autres, au sens de l'article 1998 du Code civil ? [...]
[...] Commentaire d'arrêt de la 1re chambre civile Cour de cassation - 14 décembre 2004 Dans le cas d'un bien indivis, il est parfois très difficile d'avoir l'accord de toutes les parties et donc de conclure un contrat de vente, cela l'est encore plus quand la vente passe par l'intermédiaire d'un mandataire, l'arrêt du 14 décembre 2004 en est une parfaite illustration. Un père de famille agissant au nom de l'indivision constituée entre lui et ses quatre enfants, donne mandat non exclusif à une société immobilière pour la vente d'une maison leur appartenant pour la somme de 2,5 millions de francs. [...]
[...] Enfin il semblerait visiblement que la 1re chambre civile de la Cour de cassation dans cet arrêt ait finalement voulu protéger à tout prix les faits du mandant, et surtout les effets sur le reste de toute la coïndivision. [...]
[...] Car, on peut retenir une faute, ou erreur du mandant qui déclare agir, à tord, au nom de l'indivision, une possible réticence dolosive de la part de l'agence immobilière qui omet de prévenir le couple que le père de famille agit simplement en son nom et non en celui des indivisaires. D'autant plus que suivant l'arrêt du 13 décembre 1962, l'assemblé plénière de la cour de cassation avait condamné une banque à exécuter un contrat alors qu'un seul des deux signataires avait signé le contrat en question, expliquant que le mandat apparent était retenu car le tiers avait légitimement pensé qu'il traitait avec un mandataire agissant dans les limites des ses pouvoirs. [...]
[...] Or en l'espèce, le couple pense sur les déclarations du père de famille qu'il contracte avec toute l'indivision car le père de famille prétend être mandaté par l'indivision, or le couple ne peut pas penser que le père agit seul sans le consentement du reste de l'indivision, d'ailleurs la cour de cassation sanctionne la décision de la cour d'appel sur ce sujet, car la cour d'appel retient qu'il n'y a pas de mandat apparent sans chercher à savoir si les dire du père peuvent faire croire au couple qu'il a agi en toute bonne foi, pensant contracter avec toute l'indivision par l'intermédiaire du père. Donc la cour de cassation ne retient pas la théorie du mandat apparent, car pour elle, il y a une erreur dans la croyance légitime des pouvoirs du mandataire et du mandant. [...]
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