L'opposabilité du contrat, Cass. Civ., Civ 1ère, 15 Décembre 2011

Extraits

[...] L'opposabilité du contrat, Cass. Civ., Civ 1ère Décembre 2011 L'opposabilité du contrat par les tiers à l'égard des parties a toujours été une question délicate, en vertu de la notion d'effet relatif du contrat. En effet, aux termes de l'article 1165 du Code civil, il est admis que ''les conventions n'ont point d'effets qu'entre les parties contractantes et notamment qu'elles ne nuisent point aux tiers''. Ce principe s'applique de concert avec l'article 1134 du Code civil, lequel énonce que ''les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites conséquence de l'autonomie de la volonté, principe directeur en droit des obligations. [...]

[...] L'agent immobilier forme un pourvoi en cassation. Selon la Cour d'appel, le seul fait que l'agent immobilier n'ait pas satisfait à son obligation d'information et de conseil est de nature à engager sa responsabilité envers la banque et envers les acheteurs. Or, la Cour de cassation casse l'arrêt d'appel au visa de 1382, en considérant que la Cour d'appel a privé sa décision de base légale n'en caractérisant pas en quoi le manquement contractuel constituait une faute quasi délictuelle à l'égard de la banque. [...]

[...] En l'espèce du 15 Décembre 2011, les faits sont relativement compliqués. S'ils concernent en premier lieu l'annulation d'un contrat de vente, suite à la réticence de la part du vendeur ainsi que de l'agent immobilier, la nullité du contrat ne soulève aucune difficulté. Or, l'acheteur , afin de conclure la vente du bien immobilier, avait en outre conclu un contrat de prêt avec un établissement bancaire. La nullité de la vente entraine la résolution du contrat de prêt, ce dernier étant dès lors dépourvu de cause. [...]

[...] La nullité du contrat a entrainé la demande en résolution du contrat de prêt. L'établissement de crédit, tiers au contrat de vente, a dès lors bien subi un dommage puisque le manquement contractuel, caractérisé par la méconnaissance de l'obligation d'information et de conseil. En condamnant le contractant fautif, la Cour d'appel inscrit sa décision dans la logique de la jurisprudence en considérant que le simple fait d'avoir méconnu l'obligation entrainait un dommage pour le tiers et engageait la responsabilité des parties mises en cause. [...]

[...] Toutefois, certains éléments peuvent laisser penser que sa portée pourrait être faible même s'il est possible que cet arrêt soit en quelque sorte une première avancée avant une décision future faisant véritablement jurisprudence Une décision à la portée immédiate incertaine, source de questions Sans même évoquer dans un premier temps le fond de l'affaire, un détail relatif à la forme peut laisser supposer que cet arrêt n'a pas véritablement vocation à remettre en cause la décision d'Assemblée Plénière de 2006. En effet, cet arrêt du 15 Décembre 2011 n'est pas publié au bulletin. Certes, tous les arrêts publiés au bulletin ne font pas jurisprudence, de même qu'un arrêt inédit ne doit pas voir sa portée sous- estimée. [...]