Dans l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 9 janvier 2008, il s'agissait de la rupture d'un bail d'habitation par le preneur. M. X., locataire d'un appartement, appartenant à une société d'habitations à loyer modéré, a, par courrier du 10 mai 2003, donné congé à la bailleresse pour le 1er juillet 2003, date à laquelle il a libéré les lieux, antérieurement à la date d'expiration du délai de préavis de congé et sans avoir effectué l'état des lieux avec le bailleur. C'est pendant cette période que des squatters ont investi les lieux encore loués. La société a donc assigné M. X. en paiement des loyers échus en contrepartie de l'occupation illicite du logement loué.
Devait-on considérer comme responsables, le locataire ayant quitté les lieux avant la fin du délai de préavis (bail encore valable), de dégradations provenant de tiers ayant investi les lieux, indépendamment de toute volonté certaine du preneur ?
[...] En effet, dans l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 9 Janvier 2008, il s'agissait de la rupture d'un bail d'habitation par le preneur. M. X., locataire d'un appartement, appartenant à une société d'habitations à loyer modéré, par courrier du 10 mai 2003, donné congé à la bailleresse pour le 1er juillet 2003, date à laquelle il a libéré les lieux, antérieurement à la date d'expiration du délai de préavis de congé et sans avoir effectué l'état des lieux avec le bailleur. [...]
[...] La Cour de Cassation, contrairement à la Cour d'Appel, a répondu par la négative. Elle a donc cassé l'arrêt du 7 novembre 2006, par la Cour d'Appel de Versailles et a fait droit à la demande en annulation de la décision attaquée, du locataire. Elle a ainsi, renvoyé l'affaire devant la Cour d'Appel de Versailles autrement composée. Elle a donc considéré par cette décision, que l'obligation de jouissance paisible, inhérente au locataire dans ses obligations liées au bail, contrairement, à ce qu'avait retenu la Cour d'Appel, n'emporte pas obligation de rester dans les lieux loués jusqu'à la fin du délai de préavis. [...]
[...] Par contre, la Cour de cassation ne s'est pas prononcée directement sur la question de la force majeure, ainsi, la cour de renvoi devra décider s'il s'agissait ou non d'un événement irrésistible et imprévisible, appréciation souveraine des juges du fond. (cf : Cass., ass. plén avr. [...]
[...] Même si le preneur est tenu par des obligations strictes, celles-ci tombent parfois devant l'existence de faits particuliers indépendants de la volonté de celui-ci : il s'agit des cas de force majeure. En l'espèce, il s'agissait de savoir si l'intrusion des "squatters " était imputable au locataire, ou constitutive d'un cas de force majeure. De sorte qu'ici, la Cour de cassation fait bien mention de l'exonération possible du locataire par l'existence d'un cas de force majeure mais en l'espèce il est précisé que la preuve doit être rapportée, qu'ainsi, la Cour d'Appel était tenue de le faire, elle ne pouvait donc interpréter la loi de 1989 comme elle l'a fait L'exonération de la responsabilité contractuelle du preneur : l'absence de comportement fautif. [...]
[...] Effectivement, du fait de l'intrusion des "squatters " dans l'appartement, le bailleur était dans l'incapacité de bénéficier à nouveau des lieux, notamment pour souscrire un nouveau bail, dès lors si celui-ci a demandé le paiement des loyers échus, mais également les suivants, ce qui se comprend dans le sens d'une sorte d'indemnisation. Les juges du fond avaient jugé en ce sens d'autant plus en se fondant également sur l'absence de restitution des clés au bailleur. C'est ce qui avait été décidé par la jurisprudence de manière constante, puisque la remise des clés vaut restitution des lieux. [...]
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