La doctrine s'est longtemps interrogée sur la nature juridique du droit du locataire. Il y avait en effet une controverse entre les partisans au droit réel et ceux au droit personnel. Le droit personnel est le droit de créance c'est-à-dire le droit d'exiger de quelqu'un une prestation, constitutif d'un rapport purement personnel. Le droit réel c'est la pouvoir juridique reconnu à une personne et qui porte directement sur une chose. Le bail porte sur une chose et est passé avec une personne. Avant il ne faisait pas de doute que le locataire avait un droit personnel.
En l'espèce, les faits étaient les suivants. M. X… avait pris à bail un logement d'habitation auprès de la société d'habitations à loyer modéré Coopération et famille. Par un courrier en date du 10 mai 2003 il donne congé à la bailleresse pour le 1er juillet 2003, date à laquelle il quitte le logement, le délai de préavis expirant le 19 août 2003. Or entre le moment où le preneur quitte les lieux et la date du délai d'expiration du préavis, des squatters s'installent dans ledit logement. M. X… s'acquitte des loyers dus pendant la période de préavis et informe la bailleresse de la présence desdits squatters. La société d'HLM Coopération et famille assigne donc M. X… en paiement des loyers échus postérieurement au 19 août 2003.
La question est de savoir quelles obligations incombent au preneur pendant le préavis de départ et en fin de bail.
[...] X n'était pas libre de toute occupation puisqu'il était occupé par des squatters. Donc on pourrait penser comme la Cour d'Appel de Versailles que le locataire n'avait pas exécuté ses obligations. Mais ce ne serait pas très logique car, ledit locataire n'avait aucune influence ni aucune responsabilité sur la présence des squatters dans l'appartement qu'il louait. En effet, ce n'est pas lui qui leur avait dit de s'installer. De plus, le délai préavis était arrivé à expiration quand il a déménagé. [...]
[...] Donc ces obligations réciproques sont toujours d'actualité. En effet, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans son paragraphe I dispose que pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur B. [...]
[...] Elle a également fait état de la non-restitution des clés au bailleur en fin de bail. L'argument était important car la remise des clés est une condition nécessaire à la libération effective des lieux par le preneur comme dit plus haut. Et la jurisprudence est constante à ce sujet, tant que les clés n'ont pas été remises au bailleur ou à son mandataire, le locataire reste juridiquement tenu de payer les loyers et est responsable d'éventuelles dégradations relevées après son départ. [...]
[...] En contrepartie de cette obligation il est logique d'envisager que de l'autre côté, pour l'autre partie qu'est le bailleur, il cesse de percevoir les loyers pour le bail. Cette obligation de restitution des lieux libre de toute occupation n'est satisfaite que par une libération effective des lieux qui suppose de quitter matériellement le logement, mais aussi de rendre les clés au bailleur ou à son mandataire. Le bailleur doit être en mesure de reprendre possession des lieux concernés. Cette obligation suppose également que les lieux soient restitués en bon état de réparation et libres de tout occupant. [...]
[...] Cour de cassation, troisième chambre civile janvier 2008 - les obligations réciproques du preneur et du bailleur en fin de bail d'habitation Le bail est défini de manière générale à l'article 1709 du code civil qui dispose que le louage de choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer Il ne faut cependant pas omettre de citer les régimes spéciaux du bail et notamment par exemple le bail commercial ou le bail rural (respectivement aux articles L. [...]
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