La restitution notamment, obligation du preneur de restituer le bien « acquis » temporairement par le bail, oblige au respect d'un certain formalisme. Tel est le cas du bail d'habitation, particulièrement commun, comme le montre l'arrêt du 9 janvier 2008 de la troisième chambre civile. Celle-ci rappelle précisément les obligations de chacune des parties lors de la restitution du bien.
Dans les faits, un locataire, M.X d'un appartement appartenant à la société d'habitations à loyer modéré Coopération et famille, reçoit par courrier du 10 mai 2003 une demande de congé. Le 1er juillet 2003, le preneur se retire, alors que le bail ne s'achève que le 19 août 2003, mais s'acquitte normalement des loyers jusqu'au terme du bail. On rappelle que le délai d'un préavis est d'un mois vis-à-vis d'un logement meublé, et de trois mois vis-à-vis d'un logement non meublé.
On suppose donc que M. X. a reçu le courrier le 19 mai. Ceci étant, alors que le M. X. a quitté le logement, que le délai de préavis est à son terme, une bande de squatters se sont installés dans les locaux d'habitation entre le départ de M. X et le terme du contrat de bail. Notons immédiatement que le délai de préavis est de 1 mois pour les logements meublés, et de 3 mois pour les logements non meublés, réduit néanmoins en cas de perte d'emploi à 1 mois.
Peut-on reprocher la présence de ces squatters à M. X. Là est la question de fait, plus largement, il faut rechercher quelle est l'ampleur de l'obligation du preneur lors de la restitution du bien loué. Autrement dit, quelles obligations lient le preneur au prêteur lors afin de restituer le bien ?
[...] Par principe, alors que le prêteur à une obligation de jouissance paisible du bien vis-à-vis du preneur, ce dernier a notamment l'obligation de restitution en bon état et libre du bien. I. Le respect du délai de restitution du logement atténué Un contrat de bail dure un temps, c'est une location. Location qui dans le cadre d'un logement doit faire l'objet d'un préavis pour mettre fin au contrat mais qui peut subir une atténuation dans sa durée A. L'exigence d'un préavis face à la question de restitution du logement Pour M.X, preneur, la conclusion d'un bail, d'un bail vis-à-vis d'un logement, est un acte que l'on peut qualifier d'administration ordinaire Il loue un appartement à la société d'habitations. [...]
[...] Telles sont les preuves que celui-ci devra apporter pour exonérer sa responsabilité. La preuve de l'extériorité pourra a priori être facilement apportée : il n'est d'aucun intérêt au preneur de ne pas aller à l'encontre des squatters, sa méconnaissance de la situation le 19 août 2003 pourra surement être envisagée. Face à l'irrésistibilité et l'imprévisibilité, l'arrêt n'apporte aucun élément permettant de déduire quelques possibilités : avait-il seulement verrouillé l'entrée ? Comment a été possible l'installation des squatters ? En l'espèce, la cour de cassation ne recherche pas si effectivement il y a force majeure ou non, dans la mesure où celle-ci statue sur le fond, et non sur les faits. [...]
[...] Notons immédiatement que le délai de préavis est de 1 mois pour les logements meublés, et de 3 mois pour les logements non meublés, réduit néanmoins en cas de perte d'emploi à 1 mois. Peut-on reprocher la présence de ces squatters à M.X. Là est la question de fait, plus largement, il faut rechercher quel est l'ampleur de l'obligation du preneur lors de la restitution du bien loué. Autrement dit, quelles obligations lient le preneur au prêteur lors afin de restituer le bien ? [...]
[...] La question de l'antériorité face à l'exigence du préavis Le préavis d'espèce est de trois mois, le preneur se retire du logement, bien sujet du préavis, au bout de 1 mois et 11 jours. La demande de départ fut traduite par la Société. Le preneur peut-il se permettre de rompre unilatéralement le bail durant la période de préavis ? Par principe non, dans la mesure où le préavis apparaît être une période de transition entre la demande de remise du logement, et la remise effective de celui-ci. Raison pour laquelle, l'état des lieux doit être fait non pas au jour du départ du preneur, mais au jour dernier du délai de préavis. [...]
[...] Le droit de garde se note ici dans l'obligation de conserver la chose. En l'espèce, le droit de garde revêt comme caractère de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée Obligation limitative. User du bien et du droit de jouissance n'est pas en abuser. Abuser du bien, c'est ne pas respecter la destination de la chose louée (sanctionné par l'article 1729 du Code civil), et ne pas commettre d'abus de jouissance (appréciation restrictive, Cassation civ est nulle la clause qui interdirait au locataire d'accueillir ses proches C'est pourquoi la conséquence découlant de ces obligations de jouissance et de garde est l'obligation à l'issue du bail de rendre le bien en bon état de réparations locatives et libres de tout bien ou tout occupant Obligation qui ne va pas à l'encontre avec le développement précédent, à savoir, la possibilité de vider le logement avant le terme du préavis avec néanmoins paiement des loyers dus. [...]
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