La Cour de cassation rappelle dans cet arrêt du 8 février 2006 que lorsque le bailleur offre le paiement d'une indemnité d'éviction, il n'a pas d'autre motif à donner à l'appui de son congé. Un motif erroné est surabondant et sans incidence. En l'espèce, la société (OCODIM), propriétaire de locaux à usage commercial pris à bail par une seconde société (Flores) a délivré à cette dernière un certificat de congé avec refus de renouvellement et lui offrit le versement d'une indemnité d'éviction sur le fondement de l'article L 145-18ccom.
Une troisième société (OCDL) aux droits de la société propriétaire des locaux à usage commercial déclara le congé de la société Flores et la société Flores assigna les sociétés (OCODIM et OCDL) en nullité de ce congé ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'éviction.
La question de droit ainsi soumise à l'appréciation des juges du droit est le fait de savoir si le congé délivré à l'expiration du bail accompagné d'une indemnité d'éviction est-il valable s'il est motivé par des motifs erronés ?
[...] Pourtant, l'article L. 145-9, alinéa du code de commerce indique que le congé doit préciser les motifs pour lesquels il est donné et c'est sur ce texte que se fondait l'argumentation du locataire ; il est ainsi établi une distinction entre les congés qui n'ont pas à être motivés, ceux qui s'accompagnent du paiement de l'indemnité d'éviction, et les autres (art. L. 145-17 s. C. com.). [...]
[...] La CA rejeta la demande de la société Flores, affirmant le congé valable. La société Flores forma alors un pourvoi contre l'arrêt d'appel au motif que la CA a déclaré valable le congé pour des motifs erronés, invoquant la violation de l'article L. 145-9, alinéa du code de commerce. En effet, le congé pour reprise des lieux loués doit être fait dans les formes habituelles des congés avec refus de renouvellement et notamment, préciser les motifs pour lesquels il est donné. [...]
[...] En l'espèce, la société bailleresse a congédié le locataire des locaux à usage commercial mis à bail à l'expiration du bail. Il n'y a donc pas en l'espèce une tacite reconduction qui aurait pu avoir lieu si aucune des parties ne manifeste de volonté contraire. La cour de cassation rappelle que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement d'un bail venu à expiration Ainsi, le pourvoi du locataire tendant à faire obstacle au congé remis par le bailleur est rejeté par la cour de cassation sur le fondement de l'article L 145-18 du code de commerce qui dispose que le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité prévue à l'article L 145-14 du code de commerce. [...]
[...] Ainsi, contrairement à ce que prétendait le pourvoi, les juges du fond n'avaient pas à substituer un nouveau motif à celui qui était invoqué, ils avaient simplement relevé que le bailleur aurait pu, de toute façon, mettre fin au bail sans motiver sa décision. Dès lors que le bailleur offre de payer l'indemnité d'éviction légale, en fin de bail, il n'a pas d'autre explication à donner. Tout autre motif serait inutile, superflu et prétexte à contestations, comme c'est le cas en l'espèce. [...]
[...] Le preneur fut débouté de ses contestations relatives à la motivation du congé. La motivation contestée était sans intérêt et sans portée ; les contestations aussi. N'ayant aucune obligation de motiver le refus de renouveler le contrat, le motif erroné du refus semble être pour la cour de cassation, indifférente ; et par conséquent, le pourvoi fondé sur un motif de refus erroné a été rejeté. Le motif erroné n'entrainant pas la nullité du congé Le congé pour construire ou reconstruire permet au propriétaire, d'une part, de reprendre les lieux loués à l'expiration d'une période triennale, et, d'autre part, de se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction en offrant un local de remplacement, selon les dispositions de l'article L 145- 18 du code de commerce. [...]
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