Le 6 novembre 1995 a été conclu un contrat de crédit-bail entre une communauté de communes et une société, relatif à un ensemble industriel accompagné d'un terrain. Ce contrat a été conclu pour 15 ans. Pendant cette période, la société locataire a construit un bâtiment sur les lieux loués. En février 2003 une deuxième société, la société BTS, s'est alors installée dans les lieux loués avant d'être placée quelque temps plus tard en redressement judiciaire. La première société SECMI a alors assigné cette dernière « aux fins de voir dire qu'elle était occupante sans droit ni titre » pour la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation et prononcer son expulsion des lieux sur lesquels elle s'est installée.
La question se pose alors de savoir si la simple occupation d'un local avec l'accord du bailleur suffit ou non à admettre l'existence d'un bail verbal ou le paiement du loyer constitue-t-il un élément nécessaire à l'existence d'un bail verbal ?
[...] C'est ainsi que la Cour de cassation annule l'arrêt rendu le 20 mars 2007 en considérant qu'un accord des parties sur le prix du loyer est nécessaire. II Le rejet de l'existence d'un bail commercial verbal Par l'arrêt du 4 mars 2008, la troisième chambre civile refuse ainsi de retenir la qualification de bail commercial verbal entre la société BTS et la société SECMI. Elle ne reprend donc pas la position de la Cour d'appel et fait ainsi du loyer un élément nécessaire pour reconnaitre l'existence d'un bail commercial verbal Cet arrêt reflète ainsi la position stable de la haute juridiction qui continue à appliquer la théorie des contrats A Le caractère essentiel du loyer dans le contrat de bail Le 4 mars 2008, les juges du fond ont ainsi considéré que la seule occupation des lieux non accompagnée du paiement du loyer ne peut caractériser l'existence d'un bail commercial verbal En d'autres termes, la haute juridiction refuse de retenir la qualification de bail commercial étant donné que l'occupation des lieux par la société BTS ne s'est pas faite avec le versement par celle-ci d'un loyer. [...]
[...] C'est alors la conception retenue par les juges du fond qui ne font pas de l'absence d'accord sur le prix un élément essentiel à la qualification de bail. Ainsi, la cour de cassation se rattache à la vision traditionnelle du contrat en soulignant le caractère indispensable du consentement des parties lors de la conclusion d'un contrat, mais avant tout le caractère indispensable du prix qui permet à un bail de ne pas devenir un commodat. [...]
[...] Cette affirmation signifie alors que les parties doivent se mettre d'accord sur la chose sur laquelle le contrat de louage de chose va porter. Dans l'arrêt, la société BTS occupée l'ensemble des locaux qui avait été loués par la société SECMI, c'est à dire les locaux objets du crédit bail On peut ainsi en déduire qu'il y a bien eu accord des parties, le propriétaire des lieux et la société SECMI d'un côté et la société BTS d'autre part, sur la chose louée c'est-à-dire l'ensemble industriel, le terrain et le bâtiment construit ultérieurement sur ce terrain. [...]
[...] Cour de cassation, troisième chambre civile mars 2008 - les conditions d'existence du bail commercial verbal Le 6 novembre 1995 a été conclu un contrat de crédit-bail entre une communauté de communes et une société, relatif à un ensemble industriel accompagné d'un terrain. Ce contrat a été conclu pour 15 ans. Pendant cette période, la société locataire a construit un bâtiment sur les lieux loués. En février 2003 une deuxième société, la société BTS, s'est alors installée dans les lieux loués avant d'être placée quelques temps plus tard en redressement judiciaire. [...]
[...] Par ailleurs, la cour de cassation dans l'arrêt du 4 mars 2008 ne se rattache pas à la théorie des contrats incomplets, mais consacre la théorie classique qui se caractérise par l'exigence des éléments constitutifs aux contrats pour que ce dernier soit valable. Ainsi, cette théorie, dite des contrats incomplets, consiste à permettre aux parties de conclure un contrat sans devoir regrouper tous les éléments dès la conclusion, ces derniers pouvant alors être apportés ultérieurement lors de l'exécution même du contrat. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
