Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 mars 2008 - le bail verbal

Extraits

[...] B - L'accord des parties sur le prix La cour de cassation ajoute alors que l'accord des parties doit se faire sur la chose louée mais aussi sur le prix du loyer L'obligation d'un accord des parties sur le prix est présentée dans la dernière partie de l'article 1709 du Code civil qui impose que la jouissance accordée à une partie doit avoir pour contrepartie un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer Ce prix doit alors être déterminé ou déterminable par les parties elles-mêmes qui ne doivent pas solliciter l'intervention du juge dans la fixation de ce loyer. La cour d'appel, admis en 2007 qu'un simple accord du propriétaire et du crédit preneur suffisait pour permettre d'accepter l'existence d'un bail commercial. En effet la société BTS a refusé de signer la proposition de bail faite par le propriétaire des lieux occupés par celle-ci. Ainsi en refusant de signer cette proposition on peut en déduire qu'il n'y a pas eu accord entre la société BTS et la communauté de communes sur le prix du loyer. [...]

[...] Dans l'arrêt, la société BTS occupait l'ensemble des locaux qui avaient été loués par la société SECMI, c'est-à-dire les locaux objets du crédit- bail On peut ainsi en déduire qu'il y a bien eu accord des parties, le propriétaire des lieux et la société SECMI d'un côté et la société BTS d'autre part, sur la chose louée c'est-à-dire l'ensemble industriel, le terrain et le bâtiment construit ultérieurement sur ce terrain. La cour d'appel confirme ceci en affirmant qu'il y a bien eu accord des parties permettant à la société BTS d'occuper les lieux. [...]

[...] C'est alors la conception retenue par les juges du fond qui ne font pas de l'absence d'accord sur le prix un élément essentiel à la qualification de bail. Ainsi la cour de cassation se rattache à la vision traditionnelle du contrat en soulignant le caractère indispensable du consentement des parties lors de la conclusion d'un contrat, mais avant tout le caractère indispensable du prix qui permet à un bail de ne pas devenir un commodat. [...]

[...] C'est ainsi que la Cour de cassation annule l'arrêt rendu le 20 mars 2007 en considérant qu'un accord des parties sur le prix du loyer est nécessaire. II Le rejet de l'existence d'un bail commercial verbal Par l'arrêt du 4 mars 2008, la troisième chambre civile refuse ainsi de retenir la qualification de bail commercial verbal entre la société BTS et la société SECMI. Elle ne reprend donc pas la position de la Cour d'appel et fait ainsi du loyer un élément nécessaire pour reconnaitre l'existence d'un bail commercial verbal Cet arrêt reflète ainsi la position stable de la haute juridiction qui continue à appliquer la théorie des contrats A Le caractère essentiel du loyer dans le contrat de bail Le 4 mars 2008 les juges du fond ont ainsi considéré que la seule occupation des lieux non accompagnée du paiement du loyer ne peut caractériser l'existence d'un bail commercial verbal En d'autres termes, la haute juridiction refuse de retenir la qualification de bail commercial étant donné que l'occupation des lieux par la société BTS ne s'est pas faite avec le versement par celle-ci d'un loyer. [...]

[...] Cour de cassation, troisième chambre civile mars 2008 - le bail verbal Le 6 novembre 1995 a été conclu un contrat de crédit-bail entre une communauté de communes et une société, relatif à un ensemble industriel accompagné d'un terrain. Ce contrat a été conclu pour 15 ans. Pendant cette période, la société locataire a construit un bâtiment sur les lieux loués. En février 2003 une deuxième société, la société BTS, s'est alors installée dans les lieux loués avant d'être placée quelque temps plus tard en redressement judiciaire. [...]