Par son arrêt du 26 mai 2006, la chambre mixte de la Cour de cassation a initié une véritable saga judiciaire au sujet de la violation d'un pacte de préférence. L'arrêt du 31 janvier 2002 rendu par la troisième chambre civile constitue indéniablement un volet important. L'arrêt rapporté s'inscrit dans la même veine et poursuit ce revirement de jurisprudence, tout en révélant une situation très classique : le propriétaire d'un immeuble l'avait donné à bail à une société commerciale, la société "Aux Jardins de France", bail dans lequel était inséré un pacte de préférence, mais avait cédé l'immeuble en violation de ce pacte.
Le bénéficiaire du pacte tentait, infructueusement, d'obtenir l'annulation de la vente conclue avec le tiers et la substitution dans la situation de ce dernier, et, malgré des éléments de fait qui auraient pu lui être favorables, la Cour de cassation rejetait le pourvoi formé contre l'arrêt d'appel qui avait débouté l'auteur de cette prétention en reprenant la formule de l'arrêt de 2006, faute pour le demandeur d'avoir établi les éléments de preuve demandés.
[...] Des auteurs ont employé le terme de package. L'intérêt est de savoir quelle sanction ferait le mieux respecter le pacte de préférence et donnerait satisfaction au demandeur, le bénéficiaire. Là deux logiques s'affrontent. D'un côté, si le pacte de préférence ne donne droit qu'à une priorité dans les pourparlers alors l'annulation suffit en elle-même. Le promettant vendeur s'il veut vraiment vendre devra s'adresser en priorité au bénéficiaire. D'un autre côté, dans une redéfinition du pacte de préférence, il assurerait au bénéficiaire la préférence dans la transmission d'une offre de contracter. [...]
[...] La substitution comme sanction de la violation d'un pacte de préférence est disproportionnée par rapport à la sanction en dommages et intérêts de la promesse unilatérale. Effectivement, cette dernière a une force obligatoire supérieure à celle du pacte de préférence, mais sa sanction est inférieure. Il y a une incohérence frappante. Dans la promesse unilatérale de la force potestative est déplacée elle appartient au bénéficiaire de la promesse qui s'il désire contracter, tout en sachant que l'engagement porte sur des pourparlers et non sur l'obligation de contracter elle-même. La promesse porte les germes du futur contrat, elle se transforme en contrat par novation. [...]
[...] Et, encore celle-ci resterait discutable à la vue de son régime. II. L'établissement d'un régime contestable de la sanction de la violation d'un pacte de préférence : La Cour de cassation valide le régime de la sanction de la violation d'un pacte de préférence tel qu'issu de l'arrêt du 26 mai 2006, Les discussions et imprécisions constatées à l'occasion de cette jurisprudence demeurent. Nous nous demandons toujours s'il existe une dépendance entre les sanctions de nullité et de substitution et comment apporter la preuve de l'acte frauduleux A. [...]
[...] Une sanction outrepassant la force obligatoire du pacte de préférence. La sanction appliquée par les magistrats est excessive en ce qu'elle est disproportionnée et sur deux points. D'abord, il y a disproportion entre la sanction et la nature de l'engagement contenu dans le pacte de préférence. Ensuite, il a un déséquilibre des sanctions dans les avant-contrats, en particulier en comparaison de la promesse unilatérale. La substitution comme sanction sous-entend que le pacte de préférence mènerait forcément à contracter avec le bénéficiaire. [...]
[...] Néanmoins, il est des cas où la preuve de l'acte fraudant le droit de préférence du bénéficiaire est constituable. Il s'agit de quelques situations particulières, celles des relations de famille ou des pactes de préférence insérés dans des statuts ou des pactes extrastatutaires entre associés ou, encore, dans certaines relations de distribution. La preuve demandée est celle de faits c'est pourquoi elle peut être apportée par tous moyens, mais même en présence de faits susceptibles de constituer la preuve le juge est rétif L'arrêt rapporté montre, de ce point de vue, que cet obstacle probatoire résiste encore. [...]
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