L'indivisibilité d'un contrat de bail joint à une clause d'exclusivité peut poser certains problèmes d'ordre public, surtout lorsque la clause d'exclusivité excède la durée légale de cette clause. L'arrêt du 31 janvier 2001 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation traite du lien existant entre ces clauses, et de la question du maintien du bail malgré l'extinction de la clause d'exclusivité.
La société Jupiler a donné à bail aux époux X un immeuble à usage de débit de boissons, ce bail était assorti d'une clause de fourniture exclusive de boissons au profit de la société Jupiler. Par un acte extrajudiciaire du 22 décembre 1989, les époux X (société Vieren) ont demandé le renouvellement de leur bail auprès de la société Jupiler (Société Motte Cordonnier), qui n'a pas répondu à cette demande de renouvellement.
Le 4 septembre 1991, la société Jupiler délivre congé au locataire, congé qui sera effectif à compter du 30 mars 1992, qui donc refusait le renouvellement tout en n'accordant aucune indemnité d'éviction. Le bailleur a assigné le locataire pour déclarer le congé valable et procéder à l'expulsion du locataire.
Les juges se sont demandés si les dispositions de la loi de 1943 s'appliquaient à une clause d'approvisionnement exclusif portant sur de la bière, et si l'annulation de la clause d'approvisionnement exclusif, condition essentielle du bail entraînait nécessairement la nullité du bail joint où était insérée la clause.
[...] Un autre argument est l'application l'article 8 paragraphe 2 du règlement 1984/83 du 22 juin 1983 de la commission des communautés européennes qui vient dans le cas spécifique de la bière énoncer que si le fournisseur donne à bail un débit de boisson, alors une obligation d'achat exclusive peut être imposée pendant toute la période de la location du débit de boisson. Cet argument est imparable, car de par la hiérarchie des normes celui-ci est d'application directe en droit interne. [...]
[...] Par conséquent malgré l'indivisibilité apparente de la clause d'exclusivité au bail, en réalité pour le juge il n'en est rien. Seul compte le respect du caractère d'ordre public de la clause d'exclusivité, ainsi que la protection du locataire du bail commercial qui est une partie faible que le juge doit protéger. Une protection du régime d'ordre public du bail commercial nécessaire Il serait trop facile de faire échec à la législation protectrice du locataire d'un bail commercial en insérant une clause illicite que l'on caractériserait comme étant essentielle, puis que l'on ferait annuler et donc permettrait de faire annuler le bail un peu avant son renouvellement. [...]
[...] Par conséquent tout dépassement du délai de 10 ans de la clause provoque un raccourcissement de celle-ci à ce même délai. (si la clause d'exclusivité a une durée de 20 ans alors les juges la ramèneront à 10 ans.) L'article L 330-1 du Code de commerce codifie la loi du 14 octobre 1943. L'intérêt de cette limitation à 10 ans des clauses d'exclusivités est de permettre le jeu normal de la concurrence, par un jeu d'offre et de demande de façon régulière. [...]
[...] Le code de commerce énonce les dispositions applicables aux baux commerciaux et en particulier au renouvellement du bail commercial sous les articles L 145-5 et suivants. Par conséquent les juges décident de faire prévaloir la législation du bail commercial, tout en déclarant nulle une disposition contra legem qu'est la clause d'exclusivité, le caractère illégal de la disposition, même si celle-ci est essentielle au contrat de bail ne peut pas en cas d'annulation de la clause entrainer l'annulation du contrat de bail tout entier, ni même faire échec aux droits spécifiques attachés au bail commercial. [...]
[...] II) Une tentative infructueuse d'exclusion du régime de baux commerciaux Un refus de l'exclusion du droit au renouvellement du bail commercial basé sur l'annulation d'une clause essentielle du contrat La société Brasserie et Développement a tenté en cas d'annulation de la clause d'exclusivité de faire valoir que cette clause était un élément essentiel du contrat de bail, que par conséquent en déclarant nulle la clause d'exclusivité cela entrainait nécessairement la nullité du contrat de bail. Mais les juges n'ont pas suivi ce raisonnement, pour eux même si l'on annule la clause d'exclusivité, le droit au renouvellement du bail commercial s'applique toujours. [...]
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