Une clause dans un contrat de vente immobilière qui stipule un vice dans le bien, en l'espèce la présence de termites dans certaines parties de la construction, exclut-elle la possibilité pour les acquéreurs d'agir en réparation en invoquant la garantie des vices cachés ou le dol. En effet les faits de cette affaire sont les suivants. Le 18 juillet 2002, par acte notarié les époux X… achètent un immeuble d'habitation à mesdames Y… et Z… Audit acte état annexé, d'une part, l'état parasitaire de l'immeuble qui mentionnait l'existence de dégradations consécutives aux termites dans certaines parties de celui-ci et la présence d'insectes encore vivants.
L'acte de vente comportait d'autre part une clause qui stipulait que l'acquéreur avait pris connaissance de l'état parasitaire annexé et qu'il en faisait son « affaire personnelle ». En marge de cette clause, le vendeur déclarait avoir enlevé tous les éléments porteurs de dégradations et traités. Les acquéreurs entreprennent des travaux dans l'immeuble et constatent la présence de termites et procèdent donc à une expertise.
Ils assignent alors les vendeurs en réparation sur le fondement de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du Code civil. Ils voient leurs prétentions entravées en première instance et recourent donc en appel. L'affaire est jugée le 24 octobre 2006 par la Cour d'appel de Bordeaux qui à son tour les déboute de leurs demandes. Les époux X… forment donc un pourvoi en cassation toujours au moyen de la garantie des vices cachés, mais aussi quant au dol.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, devant qui l'affaire a été portée, a donc eu la charge, dans cet arrêt du 30 janvier 2008, de choisir sur quel fondement les demandeurs étaient le plus à même de demander réparation de leur préjudice.
[...] Vice caché et dol en principe Il faut distinguer vices du consentement et vice cachés. En effet, lors d'une vente d'immeuble en l'espèce, quand l'acquéreur s'estimera lésé, il faudra qu'il se fonde soit sur le dol, soit sur la garantie des vices cachés pour prétendre à réparation. Le Code civil distingue parfaitement les deux actions à deux articles différents mais en pratique dol et vice caché peuvent être confondus A. La distinction faite par le législateur aux articles 1641 et 1116 du Code civil Un vice caché est un défaut ou une imperfection dans un article découvert après l'achat et que l'acheteur n'aurait pas pu découvrir par un examen superficiel. [...]
[...] Mais dès lors que le vendeur a eu connaissance de l'information, de son importance pour l'autre partie et qu'en ne la lui transmettant pas, il l'a incité à conclure l'engagement litigieux, le dol est suffisamment caractérisé pour pouvoir être retenu. En l'espèce il n'y a pas eu de dol ni comme on l'a vu de vice caché puisque les deux parties et notamment l'acheteur étaient, de par le jeu de la clause, au courant de l'état parasitaire de l'immeuble vendu. C'est donc à bon droit que la Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre la décision de la Cour d'Appel de Bordeaux et condamne les acheteurs aux dépens. [...]
[...] Les époux X forment donc un pourvoi en cassation toujours au moyen de la garantie des vices cachés mais aussi quant au dol. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, devant qui l'affaire a été portée, a donc eu la charge, dans cet arrêt du 30 janvier 2008, de choisir sur quel fondement les demandeurs étaient le plus à même de demander réparation de leur préjudice. En effet, la question était de savoir si le fondement de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du Code civil était recevable ici puisqu'une clause indiquait la présence d'un vice et s'il excluait tout autre fondement et notamment si les acquéreurs pouvaient encore demander la nullité de la vente pour dol en se fondant sur les articles 1116 et 1117 du même code. [...]
[...] La présence d'une clause obstacle au pourvoi fondé sur la garantie des vices cachés Dans cet arrêt le juge suprême décide qu' attendu qu'au moment de la passation authentique, les acquéreurs avaient été informés de la présence des termites et qu'ils avaient acquis un bien dont l'état parasitaire positif, porté à leur connaissance par le notaire, ne laissait aucun doute sur l'infestation de la majorité des éléments en bois, ils n'étaient pas fondés à invoquer la garantie des vices cachés On constate bien qu'ici le pourvoi sur le fondement de la garantie des vices cachés est rejeté car une clause informait justement les acquéreurs de l'état parasitaire positif du bien acquis. Le vice n'était alors pas caché C'est donc pour cette raison que la troisième chambre civile juge que la Cour d'Appel a jugé à bon droit en déboutant les acquéreurs de leur demande de réparation. C'est par application d'une jurisprudence très établie que la Cour a raisonné. [...]
[...] Ensuite, le vice doit être caché. Il ne doit pas être décelable lors de la vente malgré les vérifications d'usage. Inversement, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents, c'est-à-dire ceux qu'une personne de diligence moyenne aurait découvert en procédant à des vérifications élémentaires. Puis, le vice doit être antérieur à la vente même s'il s'est manifesté ultérieurement, il ne doit pas être la conséquence d'une mauvaise utilisation du produit par l'acheteur. La preuve de l'antériorité du vice peut se faire par tout moyen. [...]
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