En l'espèce, une société, le bailleur, a donné à bail des locaux à usage commercial à une autre société preneuse. Ce bail autorisait le preneur à sous-louer librement tout ou partie des locaux, à charge de notifier à la propriétaire, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée, les actes de sous-location pour assurer leur opposabilité.
Le preneur a sous-loué une partie des locaux à un sous-locataire. Par un acte conclu le 19 avril 1994 avec le concours du propriétaire, le sous-locataire a cédé son fonds de commerce avec son droit au bail. Par acte du 7 avril 1999, le sous-bail a été renouvelé. À la suite de la résiliation du bail principal, le cessionnaire a directement demandé au propriétaire le renouvellement de son bail. Le propriétaire a refusé aux motifs que l'acte de renouvellement du bail ne lui avait pas été notifié. Le cessionnaire a donc assigné ce dernier afin de se voir reconnaître le droit à une indemnité d'éviction.
Ainsi se posait à la Cour de cassation la question de savoir dans quelle mesure le propriétaire devait avoir agréé l'acte de renouvellement pour que le sous-locataire dispose d'un droit direct envers celui-ci pour le renouvellement du bail ?
[...] L'opposabilité du droit subordonné à l'appel du bailleur initial à concourir à l'acte de sous-location Les deux premières conditions imposées par la loi étaient respectées en l'espèce. Tout d'abord, le contrat ne présentait pas de sous-location partielle donc il convenait d'écarter cette disposition. Pour ce qui est de la résiliation du bail, il était clair que par acquisition de la clause résolutoire, le bail principal avait été résilié. Celui-ci était prévu pour 53 ans et au terme de cette durée, il était résilié. En revanche, la Cour de cassation s'est penchée sur la troisième condition. [...]
[...] Or, en l'espèce, le propriétaire avait bien été appelé à concourir à l'acte de cession de sous-location. La Cour d'appel avait considéré que l'acte de renouvellement du bail devait s'interpréter comme une simple prolongation du contrat initial. Ainsi, l'agrément ayant été donné pour le contrat principal, elle en déduisait qu'il était aussi valable pour l'acte de renouvellement. Le propriétaire aurait donc eu connaissance de ce dernier acte puisque son mandataire en détenait une copie. Mais la Cour de cassation a cassé cet arrêt et a exigé un agrément certain pour l'acte de renouvellement. [...]
[...] Ainsi, le droit au renouvellement transféré par le jeu de la cession, le cessionnaire se trouvait dans les droits du sous-locataire pour opposer le renouvellement du bail directement au bailleur. Cependant, pour que ce droit au renouvellement soit opposable au propriétaire, la loi impose plusieurs conditions. En effet, en vertu de ce dernier article, le bail initial doit déjà être résilié. Aussi, en cas de sous-location partielle, les locaux ne doivent pas être indivisibles matériellement ou dans la commune intention des parties. [...]
[...] Ainsi, face au refus du bailleur, le sous-locataire lui a réclamé une indemnité d'éviction pour les dommages que lui causait le non- renouvellement du bail. Cependant, le droit au renouvellement étant écarté par la Cour de cassation en raison de l'irrégularité des conditions, l'indemnité d'éviction ne pouvait être accordée au sous-locataire. Si la solution retenue par la Cour de cassation est juste au regard du droit, elle est cependant très sévère à l'égard du sous-locataire. Elle confirme les règles d'opposabilité du droit au renouvellement mais s'écarte de l'alinéa 1 de l'article L145-32 du code du commerce qui accorde un droit protecteur du sous-locataire. [...]
[...] Après résiliation du bail initial, le cessionnaire s'est vu résilier son sous-bail Par l'intermédiaire de ces dispositions législatives, il semblerait que le cessionnaire doive s'adresser au locataire principal afin de demander le renouvellement de son bail. En effet, par l'effet de la cession, le sous-locataire lui aurait transféré le droit au bail. Mais il n'existerait pas de rapport direct entre lui et le propriétaire. Cependant, l'article L145-32 du code de commerce ajoute ensuite que Le bailleur est appelé à concourir à l'acte, comme il est prévu à l'article L. 145-31. Par ces dispositions est donc accordé un droit au renouvellement de son bail au sous-locataire. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
