En l'espèce, un promettant avait consenti une promesse de vente portant sur un immeuble à un bénéficiaire qui avait accepté cette promesse sous deux conditions suspensives : l'absence d'hypothèque et la justification par le vendeur d'un titre de propriété sur le bien vendu. Le bénéficiaire a renoncé à la première condition puis la seconde s'est réalisée.
Avant l'expiration de la promesse qui avait été prorogée d'un commun accord, le promettant s'est rétracté en consentant une promesse synallagmatique de bail à un tiers. Ainsi, le promettant a par la suite refusé l'acte authentique de vente avec le bénéficiaire initial. Refusant la rétractation de la promesse avant la levée de l'option, le bénéficiaire a assigné le promettant devant la juridiction de première instance. Il demandait alors l'exécution forcée de la vente.
La cour devait alors statuer sur deux problèmes. Tout d'abord, se posait la question de savoir si la rétractation du promettant d'une promesse unilatérale de vente avant la levée de l'option rendait la promesse caduque. Ensuite, la Cour devait statuer sur le point de savoir si l'inexécution de la promesse de vente par le promettant devait se résoudre par l'allocation de dommages et intérêts seuls ou accompagnés d'une exécution forcée de la vente.
[...] La Cour considère donc que le promettant a une obligation de faire mais ne précise pas l'étendue de cette obligation. De plus, on pourrait considérer qu'elle rejette la force obligatoire du contrat. L'article 1134 ne touche pas que les promesses synallagmatiques et tout engagement est en principe irrévocable. Le promettant semblait avoir violé son obligation contractuelle et donc avoir violé l'article 1134. La Cour aurait donc dû considérer que la rétractation était inefficace. Mais la Cour de cassation a préféré contourner l'article 1134 et ne s'en tenir qu'à l'article 1142, n'accordant donc que l'octroi de dommages et intérêts. [...]
[...] Cour de cassation, troisième chambre civile mars 2008 - les promesses unilatérales de vente Si selon l'adage Pacta sunt servanda il est de coutume que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, la jurisprudence semblerait s'en écarter concernant l'exécution forcée dans les promesses unilatérales de vente. C'est ce dont il est question dans un arrêt récent du 27 mars 2008 de la Cour de cassation. En l'espèce, un promettant avait consenti une promesse de vente portant sur un immeuble à un bénéficiaire qui avait accepté cette promesse sous deux conditions suspensives : l'absence d'hypothèque et la justification par le vendeur d'un titre de propriété sur le bien vendu. [...]
[...] La Cour semble confirmer un arrêt de la troisième chambre civile du 15 décembre 1993. La solution de ne retenir que des dommages et intérêts en cas de rétractation avant la levée de l'option était acquise depuis cet arrêt. La jurisprudence en la matière est d'ailleurs quasiment unanime (sauf peut être pour un arrêt de la troisième chambre civile du 6 février 2004 sur la promesse de louer). Si en vertu de l'article 1134 alinéas 2 du code civil, les conventions ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise la Cour a préféré se fonder sur l'article 1142 seulement. [...]
[...] Cependant, la Cour rejette cette solution puisqu'elle considère qu'il n'y avait pas eu de levée d'option en l'espèce mais le bénéficiaire avait seulement confirmé qu'il avait l'intention de réaliser la vente ultérieurement. Ceci excluait donc de considérer la vente parfaite. Finalement, la Cour de cassation avait bien à faire à une rétractation avant la levée de l'option. La loi considère que cette action est une inexécution de la promesse unilatérale de vente. C'est pourquoi une sanction est prévue en cas d'inexécution : l'allocation de dommages et intérêts. [...]
[...] Son exécution peut être ordonnée sous astreinte ou sur un autre moyen de contrainte, sauf si la prestation a un caractère éminemment personnel On pourrait donc s'attendre à un revirement de jurisprudence en matière d'exécution forcée de la promesse unilatérale de vente dans les années à venir. [...]
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