En l'espèce, la société foncière Costa, par acte notarié du 30 juillet 1999, avait consenti à la société Ogic une promesse unilatérale de vente, c'est-à-dire une convention par laquelle le promettant s'engage envers un bénéficiaire à vendre un bien dans des conditions déjà déterminées, si ce dernier le lui demande dans un certain délai (en théorie, la promesse unilatérale apporte plus de sécurité juridique qu'une simple offre).
Cette promesse, portant sur un immeuble et sur la commercialité qui y était attachée, expirait le 15 octobre 1999, avec stipulation d'une prorogation automatique jusqu'au 28 février 2000 et de deux conditions suspensives relatives à l'absence d'hypothèque et à la justification par le vendeur d'un titre de propriété incommutable sur le bien vendu.
Pendant le délai de prorogation de la levée de l'option, le promettant s'était rétracté en consentant une promesse synallagmatique de bail à un tiers, la société Brioni. Dès lors, la société Costa avait refusé de signer l'acte authentique de vente avec la société Ogic. Il s'agit donc d'une rétractation unilatérale du promettant, au mépris du principe de l'irrévocabilité de la promesse, avant la levée de l'option par le bénéficiaire.
Dès lors se pose la question de savoir s'il est permis de stipuler une clause d'exécution forcée dans la promesse unilatérale de vente (ce qui rendrait inefficace la rétractation du promettant) ?
[...] Dès lors se pose la question de savoir s'il est permis de stipuler une clause d'exécution forcée dans la promesse unilatérale de vente (ce qui rendrait inefficace la rétractation du promettant) ? Par cet arrêt du 27 mars, la Cour de cassation admet que la rétractation de la promesse puisse être neutralisée par une clause spécifique du contrat, ce qui semble être un infléchissement à la jurisprudence classique. En effet, depuis un arrêt de la Troisième chambre civile du 15 décembre 1993, la Haute Juridiction décide que la rétractation du promettant antérieurement à la levée de l'option ne peut être sanctionnée que par des dommages et intérêts et que la vente promise ne peut être formée faute de rencontre des volontés du promettant et du bénéficiaire. [...]
[...] Cet arrêt de la Cour de cassation tend à montrer l'acceptation d'une éventuelle sanction sous forme d'exécution forcée mais la sanction de principe reste les dommages et intérêts Vers la reconnaissance de la validité des clauses d'exécution forcée La Cour de cassation admet dans cet arrêt que rien ne s'oppose à ce que les parties insèrent dans leur promesse unilatérale de vente une clause d'exécution en nature, c'est-à-dire la constatation judiciaire de la vente. C'est donc la liberté contractuelle qui prévaut, permettant d'atténuer le refus d'exécution forcée de la promesse unilatérale de vente. Alors que l'article 1142 du Code civil stipule que Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d'inexécution de la part du débiteur. une stipulation contractuelle peut expressément prévoir de déroger au mécanisme de cet article et à la jurisprudence du 15 décembre 1993. [...]
[...] Il s'agit donc d'un droit de rétractation jurisprudentiel, puisque le contrat ne va pas jusqu'à son terme (malgré la persistance d'une exécution en équivalent). Daniel Mainguy justifie cet état de fait en établissant une distinction entre le consentement à la promesse et le consentement à la vente d'où il en déduit que le contrat de promesse est un contrat autonome du contrat préparé, d'où la possibilité de rétractation. M. Lucas ajoute quant à lui que le consentement du vendeur a disparu, ce qui laisse le bénéficiaire de la promesse seul à vouloir encore contracter : le juge ne peut ressusciter un consentement dissout dans le mépris de la parole donnée D'où l'absence d'exécution forcée. [...]
[...] Dans le cas présent, c'est donc le défaut d'exécution par la société foncière Costa de son engagement de vendre qui est sanctionné à la base par la Cour d'appel de Paris, qui condamne cette société à verser au bénéficiaire de la promesse de vente des dommages et intérêts. La non-exécution en nature de cet engagement de la société Costa à vendre, c'est-à-dire l'absence de transfert forcé de propriété, n'entame d'ailleurs en rien le caractère obligatoire de la promesse unilatérale de vente si l'on suit le raisonnement de Muriel Fabre-Magnan, car un tel transfert ne serait envisageable que si la rétractation du promettant était intervenue après la levée d'option du bénéficiaire (ce que montre la jurisprudence de la Troisième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 13 octobre 1999) : postérieurement à la levée de l'option, le contrat est formé et le bénéficiaire peut alors obtenir le constat judiciaire de la conclusion de la vente. [...]
[...] Cette promesse, portant sur un immeuble et sur la commercialité qui y était attachée, expirait le 15 octobre 1999, avec stipulation d'une prorogation automatique jusqu'au 28 février 2000 et de deux conditions suspensives relatives à l'absence d'hypothèque et à la justification par le vendeur d'un titre de propriété incommutable sur le bien vendu. Pendant le délai de prorogation de la levée de l'option, le promettant s'était rétracté en consentant une promesse synallagmatique de bail à un tiers, la société Brioni. Dès lors, la société Costa avait refusé de signer l'acte authentique de vente avec la société Ogic. Il s'agit donc d'une rétractation unilatérale du promettant, au mépris du principe de l'irrévocabilité de la promesse, avant la levée de l'option par le bénéficiaire. [...]
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