Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 mars 2009 - la violation du pacte de préférence

Extraits

[...] La Cour de cassation ne suivra pas la même solution. Quelles sont les conditions de mises en œuvre de la substitution du bénéficiaire du pacte de préférence, et plus particulièrement à quel moment s'apprécie la violation du pacte de préférence ? La Cour de cassation casse et annule la décision de la Cour d'appel au visa des articles 1583 et 1589 du Code civil, considérant que la connaissance du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que les parties avaient entendu faire de celle-ci un élément constitutif de leur engagement, a violé les textes susvisés Le juge est venu appliquer strictement la solution énoncée par la Chambre mixte le 26 mai 2006. [...]

[...] Il s'agirait donc d'établir si l'acquéreur connaissait l'existence du pacte de préférence et si le bénéficiaire avait la volonté de s'en prévaloir. La 3ème Chambre civile a voulu faciliter la tâche des notaires et éviter de mettre les parties au contrat dans une insécurité juridique. [...]

[...] Le notaire avait décidé de passer outre car le bénéficiaire n'avait pas accepté toutes les conditions de vente établies. Le bénéficiaire a alors demandé la nullité et la substitution à l'acquéreur. La difficulté soulevée n'était donc pas ces deux éléments eux- mêmes, mais de déterminer à partir de quel moment ces deux conditions doivent s'apprécier. Il ne suffit pas qu'elles soient présentes, il faut qu'elles le soient au bon moment. La Cour de cassation apporte donc une précision sur ce bon moment elle met en avant une condition de temps cumulative avec les deux autres. [...]

[...] Cette promesse est donc une vente elle-même et l'appréciation de la preuve de la fraude doit se faire à la conclusion de cette promesse. La réitération par acte authentique ne forme pas la vente, elle provoque les effets la vente. En effet, la vente est formée par le consentement des parties mais les effets de celle-ci sont suspendus jusqu'à la réitération par acte authentique. la promesse synallagmatique de vente ne valant pas vente L'arrêt du 25 mars 2009 réserve le cas où la vente ne serait pas formée par le consentement des parties mais par la réalisation de la signature de l'acte authentique, en considérant qu'il n'a pas été constaté que les parties avaient entendu faire de celle-ci [c'est-à-dire la réitération par acte authentique] un élément constitutif de leur engagement C'est le cas où la promesse synallagmatique de vente ne vaudrait pas vente. [...]

[...] La troisième Chambre civile du 26 octobre 1982 estimait que l'annulation d'une vente consentie en violation d'un pacte de préférence suppose la preuve d'une fraude du tiers acheteur [ ] Seule la nullité de vente venait sanctionner la fraude. Mais depuis l'arrêt de la Chambre commerciale du 26 mai 2006, la jurisprudence met en place une sanction à deux étages La Cour de cassation estime que le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur si la fraude est établie. [...]