Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 mars 2009 - la promesse unilatérale de vente

Extraits

[...] - Ainsi depuis 1993, on assiste à un certain rapprochement entre la promesse unilatérale de vente et la simple offre de vente. Désormais la Cour de cassation accepte toute rétraction du promettant de sa promesse tant que le bénéficiaire ne s'est pas résout à acheter le bien, objet de la prestation, cette possibilité étant la même en matière d'offre. - Ainsi, on assiste à une certaine dévalorisation de la promesse de vente qui n'a plus la même valeur ni le même intérêt puisque sa caractéristique principale, qui consiste au promettant de donner par avance son consentement définitif a la vente envisagée et de s'obliger de le maintenir jusqu'a la conclusion du contrat définitif, ne semble plus être. [...]

[...] - Cette possibilité de rétractation est alors fortement contestée par la majorité de la doctrine. En effet, la promesse unilatérale est un contrat en soi, elle est donc soumise à l'article 1134 alinéa 2 du Code civil qui stipule que tout contrat est en principe irrévocable et qu'il ne peut être rompu qu'en présence d'un consentement mutuel La rétractation des époux intervenu le 25 aout 2004, semble donc impossible puisqu'elle ignore les dispositions légales, il y a donc inexécution dune obligation légale et non pas contractuelle de la part des promettants. [...]

[...] Arrêt SAFER, troisième chambre civile de la Cour de cassation mars 2009 La plupart des ventes du quotidien se font généralement de façon instantanée. Cependant pour les contrats de vente portant sur un bien d'une certaine valeur, un avant contrat, c'est à dire un contrat préparatoire, peut paraitre nécessaire à la formation progressive d'un contrat futur. Ainsi dans un arrêt récent, rendu le 25 mars 2009 par la 3e chambre civile de la Cour de cassation, est mis en cause un avant-contrat, plus précisément une promesse unilatérale de vente. [...]

[...] Cependant, cette dernière pose une condition, nouvelle dans la jurisprudence relative à la promesse unilatérale de vente. Ainsi, elle rejette l'arrêt du 29 novembre 2009 en posant alors la nécessité d'une notification avant la levée d'option à l'égard du bénéficiaire condition qui rend alors valable la rétractation, validité alors discutable A - Une exigence de notification avec la levée d'option - La cour de cassation dans l'arrêt d'espèce du 25 mars 2009, affirme que sans rechercher, si le retrait par les époux X de leur promesse unilatérale de vente n'avait pas été notifié a la SAFER avant que celle-ci ne déclare l'accepter, la cour d'appel n'a pas donné de base légale sa décision La Haute juridiction pose alors comme principe que le retrait d'une promesse unilatérale de vente est valable, à défaut de délai convenu dans le contrat pour le faire, à condition que cette rétractation ait été notifiée au bénéficiaire, c'est-à-dire que le promettant doit avoir tenu informé l'acquéreur en cas de dénonciation de sa part, avant que celui-ci n'ait exercé son droit d'option, avant qu'il ait accepté l'offre. [...]

[...] Pendant cette période d'attente, le promettant est alors dans une situation ambigüe. La doctrine est divisée sur la qualification à donner a l'obligation du promettant pendant ce laps de temps. En effet on pourrait considérer qu'il s'agit d'une obligation de ne pas faire avec l'obligation pour le promettant de ne pas vendre le bien, objet de la prestation, à un tiers. D'autres parlent d'une obligation de donner, mais la jurisprudence a retenu la qualification d'obligation de faire, obligation qui consiste à maintenir l'offre au profit du bénéficiaire jusqu'à la levée d'option. [...]