Posant un droit de préemption avantageux, le pacte de préférence est un outil de droit civil régulièrement usité en matière de contrat. Cependant, il s'avère à l'origine d'un important contentieux. Tel est le cas notamment en l'espèce dans cet arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 25 mars 2009.
Un acte de donation-partage dressé le 26 novembre 1992 et contenant un pacte de préférence a attribué à Mme X. des droits sur un immeuble. Le 30 avril 2003, cette dernière a conclu avec les époux Y. Une promesse synallagmatique de vente portant sur cet immeuble, l'acte authentique étant signé le 29 septembre suivant. Invoquant une violation du pacte de préférence stipulé dans l'acte de donation-partage dont elle tenait ses droits en tant qu'attributaire, Mme Z. a demandé sa substitution dans les droits des acquéreurs.
Ainsi, dans l'hypothèse de la violation frauduleuse d'un pacte de préférence par la conclusion avec un tiers d'une promesse synallagmatique de vente puis réitération de l'acte, se pose la question de savoir : à quel moment la mauvaise foi du tiers doit-elle s'apprécier afin de permettre la substitution du bénéficiaire du pacte dans les droits de l'acquéreur ?
[...] En effet, l'article 1589 du Code civil énonce que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix De ce fait, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix ( . ) (article 1583 du Code civil). Tel est le cas notamment en l'espèce. En effet, dans cet arrêt du 25 mars 2009, Mme X. [...]
[...] a demandé sa substitution dans les droits des acquéreurs. Dans un arrêt du 19 novembre 2007, la Cour d'appel de Grenoble prononce l'annulation de la vente conclue avec les époux Y. et leur substitue Mme Z. au motif que si le compromis de vente ne fait aucune référence au pacte de préférence, le notaire a notifié à Mme Z. par acte du 14 août 2003 le projet de vente et ses conditions. Ainsi, dans la mesure où celui-ci a signifié à Mme Z. [...]
[...] au moment de la réitération par acte authentique. La vente fautive du bien à un tiers au mépris du pacte peut être annulée et faire l'objet d'une sanction pécuniaire, à savoir l'octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1142 du Code civil (Cass. Civ. 1re juillet 2002). En effet, selon cet article : toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur Tel est le cas notamment en l'espèce, le pacte de préférence étant une obligation de faire non inexécutée par Mme X. [...]
[...] Cour de cassation, troisième chambre civile mars 2009 - le pacte de préférence Posant un droit de préemption avantageux, le pacte de préférence est un outil de droit civil régulièrement usité en matière de contrat. Cependant, il s'avère à l'origine d'un important contentieux. Tel est le cas notamment en l'espèce dans cet arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 25 mars 2009. Un acte de donation-partage dressé le 26 novembre 1992 et contenant un pacte de préférence a attribué à Mme X. [...]
[...] Les deux parties se sont donc entendues sur l'essentiel, à savoir la chose (l'immeuble) et certainement le prix. Ainsi, conformément aux articles 1583 et 1589 du Code civil, la chambre commerciale déclare en l'espèce que la promesse synallagmatique de vente conclue entre les époux et Mme X. vaut vente contrairement donc à la réitération par acte authentique ayant eut lieu quelques mois plus tard. En effet, lorsque le contrat constate l'accord sur la chose et le prix et qu'il n'y a aucune circonstance de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur engagement (Cass. [...]
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