Le pacte de préférence est ignoré par le Code civil, mais il semble aussi être ignoré par certains promettants. C'est ainsi le cas dans l'arrêt d'espèce rendu le 25 mars 2009 par la troisième chambre civile. Souhaitant vendre un immeuble qu'elle avait reçu par un acte de donation-partage du 26 novembre 1992, contenant un pacte de préférence, Mme X. a conclu le 30 avril 2003 une promesse synallagmatique de vente au profit des époux Y., promesse ayant pour objet ce même immeuble, objet du pacte. L'acte authentique de vente a alors été signé le 29 septembre 2003. M. Z, bénéficiaire de ce pacte, après avoir été notifié le 14 août 2003 par le notaire en charge de la rédaction de l'acte authentique, a invoqué la violation du pacte de préférence et a demandé sa substitution dans les droits des époux Y. comme sanction à cette violation.
Dans le cas où une promesse synallagmatique de vente a été conclue en violation d'un pacte de préférence, la question se pose de savoir à quelle date s'apprécie l'éventuelle mauvaise foi de l'acquéreur, c'est-à-dire des époux Y. ?
[...] Cette substitution semble alors applicable en l'espèce Cependant cet arrêt pose une nouvelle condition qui rend alors cette substitution impossible(II). I Une substitution en apparence possible Cette substitution consiste donc en la sanction applicable en cas de violation d'un pacte de préférence cependant cette substitution nécessite deux critères pour pouvoir être opérée par le bénéficiaire du pacte, en réparation à son dommage subi A Une violation du pacte de préférence explicite - Dans l'arrêt d'espèce, l'acte de donation-partage attribué a M.X contenait un pacte de préférence ».Le pacte de préférence peut se définir comme le contrat par lequel un propriétaire, le promettant, s'engage, pour le cas où il déciderait à vendre un bien, à ne pas le vendre à un tiers sans avoir préalablement offert au bénéficiaire de ce pacte de se porter acquéreur. [...]
[...] Cependant si le promettant cède le bien à un tiers de mauvaise foi, on considère que le bénéficiaire peut, dans ce cas, demander l'annulation de la cession au tiers, à condition que le tiers avait eu connaissance de l'existence du pacte et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. B Des conditions d'application de la substitution remplies - Jusqu'à récemment, l'annulation du contrat était la seule sanction possible dans le cas où le promettant aurait aliéné son bien à un tiers de mauvaise foi. [...]
[...] Cette mise en demeure mentionne alors qu'à défaut de réponse le bénéficiaire du pacte ne pourra plus se prévaloir de la nullité du contrat à son égard. - Par ailleurs cette substitution peut alors être assimilée à une exécution forcée du pacte de préférence au profit du bénéficiaire, ce qui peut alors être critiquable puisque la promesse unilatérale de vente représente une obligation de faire du promettant mais celui-ci ne se verra en aucun cas, sauf clauses spéciales, contraint à exécution forcée de la vente au profit du bénéficiaire. [...]
[...] C'est alors un arrêt du 26 mai 2006, rendu par la chambre mixte, qui a opéré un important revirement jurisprudentiel en matière de sanction en cas de violation d'un pacte de préférence. En 2006, la Cour suprême indiquait qu'au-delà des sanctions habituelles que sont l'annulation de la vente avec un tiers et l'attribution de dommages et intérêts au profit du bénéficiaire, la violation d'un pacte de préférence peut désormais être sanctionnée par la substitution du bénéficiaire évincé dans les droits du tiers acquéreur. [...]
[...] comme sanction à cette violation. La Cour d'appel de Grenoble, par un arrêt du 19 novembre 2007, a alors fait droit à sa demande en considérant que la violation du pacte de préférence s'appréciait au jour de la réitération par acte authentique de la promesse de vente. Dans le cas où une promesse synallagmatique de vente a été conclue en violation d'un pacte de préférence, la question se pose de savoir à quelle date s'apprécie l'éventuelle mauvaise foi de l'acquéreur, c'est à dire des époux Y. [...]
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