Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 mars 2009 - les contrats préparatoires à la vente

Extraits

[...] Les époux forment alors un pourvoi en cassation. Dans quelles mesures les époux acquéreurs d'un bien immobilier ayant eu connaissance de l'existence d'un pacte de préférence relatif à celui-ci par leur notaire lors de la réitération par acte authentique de la promesse synallagmatique de vente peuvent-ils échapper à l'annulation demandée par le bénéficiaire violé de ce pacte ? Dans son arrêt du 25 mars 2009, la chambre civile de la Cour de cassation casse et annule l'arrêt au motif que la connaissance du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique Si l'arrêt de la chambre mixte du 26 mai 2006 a établi un revirement de jurisprudence et une sanction de principe applicable en cas de violation d'un pacte de préférence cette sanction ne peut s'appliquer en l'espèce dans la mesure où la Cour de cassation fait une application stricte des articles 1583 et 1589 du Code civil donnant naissance à une solution justifiée mais quelque peu discutable (II). [...]

[...] Il est alors légitime de se demander quels sont les recours envisageables pour le bénéficiaire du pacte dont les droits ont été violés. Si depuis un arrêt du 4 mai 1957, la Haute Juridiction refusait d'accorder au bénéficiaire d'un pacte de préférence dont les droits avaient été violés une substitution dans les droits du tiers acquéreur mais simplement l'allocation de dommages et intérêts, un arrêt de la chambre mixte du 26 mai 2006 a rendu une solution établissant, sous conditions, une nouvelle sanction de principe en la matière. [...]

[...] Manifestement, il semblerait que non dans la mesure où, pour que le tiers soit l'auteur d'une fraude, il faut que celui-ci ait conscience de priver le bénéficiaire du pacte de préférence de son droit de priorité, ce que le tiers en l'espèce, n'a pas forcément. Ici, un dommage est certes commis mais aucun détournement juridique caractéristique d'une fraude n'est établi à l'égard de ce tiers. De plus, répondre à cette question par la négation semble approprié dans le sens où l'élargissement du concept de fraude pourrait conduire à faire reculer la sécurité juridique assurée par la possibilité de repousser les effets des promesses synallagmatiques de vente à la date de leur réitération par acte authentique ; pratique qui est très usitée et utile. [...]

[...] Sanction de principe applicable en cas de violation d'un pacte de préférence Lorsque la violation d'un pacte de préférence est constatée une solution dégagée par une jurisprudence de 2006 est en principe applicable : l'annulation de la vente et la substitution dans les droits du tiers acquéreur A. L'existence d'un pacte de préférence violé Dans son arrêt de la troisième chambre civile du 25 mars 2009, la Cour de cassation affirme la connaissance du pacte de préférence Un pacte de préférence est un contrat par lequel le propriétaire d'un bien s'engage, s'il vient à le céder, à le vendre par préférence au bénéficiaire, au prix fixé, ou à dire d'expert ou au prix proposé par un acquéreur potentiel En l'espèce, il n'est nullement précisé si ce pacte de préférence était assorti d'une durée de validité. [...]

[...] Toutefois, si sur ces points la solution de la Haute Juridiction du 25 mars 2009 est justifiée, elle n'en est pas moins critiquable. En effet, du point de vue du bénéficiaire du pacte, il y avait bel et bien une violation de ses droits dans la mesure où les parties au contrat de vente avaient connaissance, avant la réitération par acte authentique de l'existence du pacte et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir : le bénéficiaire, averti par le notaire avait fait part à ce dernier de son intention de s'en prévaloir et donc par son intermédiaire, en avait informé les parties qui n'en ont pas tenu compte. [...]