Le vendeur ne peut en principe vendre une chose que s'il en est propriétaire au jour de la vente. Dans l'hypothèse où le vendeur ne serait pas le propriétaire réel de la chose on dit qu'il y a vente de la chose d'autrui. Cette vente de la chose d'autrui est rendue nulle par l'article 1599 du Code civil. L'article 1599 ne prévoit qu'une protection de l'acquéreur qui risque d'être évincé par le véritable propriétaire. La vente est nulle d'une nullité relative. Cependant, on peut constater que dans les cas où il y a vente de la chose d'autrui, les juges sont unanimes : la vente est nulle.
Dans notre espèce, c'est la promesse d'achat constituant l'avant-contrat d'une vente d'immeuble n'appartenant pas encore au vendeur qui est annulée. Les juges considèrent en effet que le vendeur aurait du justifier de sa qualité de propriétaire au moment de la régularisation par acte authentique. Ce n'était pas le cas en l'espèce : la vente n'a pu se réaliser et la promesse d'achat est devenue caduque.
Dans cette affaire, il appartenait à la Cour de cassation de trancher le problème de la validité d'une promesse d'achat par acte sous seing privé portant sur un immeuble non encore acquis par le bénéficiaire de ladite promesse d'achat.
[...] Cela laisse implicitement 6 mois à compter de la levée de la condition au vendeur pour acquérir le bien afin de pouvoir réellement conclure la vente. Cependant, ce n'est pas ainsi que la société a entendu mener la vente de l'immeuble : elle semble dire qu'elle aurait l'option de la promesse de vente dès la confirmation des époux de leur intention d'acheter. En plus de l'obtention du prêt, la société a l'air d'attendre une autre manifestation de leur volonté d'acheter de la part des époux acquéreurs. [...]
[...] La société affirme que la CA aurait dû rechercher si le refus des époux de répondre à la convocation de signer l'acte de vente ne constituait pas une rétractation de leur consentement à l'achat du bien Si tel avait été le cas, le contrat stipulait que l'indemnité versée par les époux au moment de la conclusion de la promesse serait définitivement acquise pour la SJI. Malheureusement, la convocation en réitération de l'acte n'étant pas valable, la société n'ayant pas acquis le bien, le refus des époux de régulariser la vente ne peut donner lieu à leur condamnation à une clause pénale. [...]
[...] Cependant, on peut constater que dans les cas où il y a vente de la chose d'autrui, les juges sont unanimes : la vente est nulle. Dans notre espèce, c'est la promesse d'achat constituant l'avant-contrat d'une vente d'immeuble n'appartenant pas encore au vendeur qui est annulée. Les juges considèrent en effet que le vendeur aurait dû justifier de sa qualité de propriétaire au moment de la régularisation par acte authentique. Ce n'était pas le cas en l'espèce : la vente n'a pu se réaliser et la promesse d'achat est devenue caduque. [...]
[...] Dès lors, la CA aurait privé sa décision de base légale au regard de 1589 et s. C.civ. en ne recherchant pas si les promettants n'avaient pas consenti dans leur promesse d'achat à acheter à la société un bien que celle-ci s'engageait à acquérir pour eux. - Elle était elle-même bénéficiaire d'une promesse de vente dont elle n'avait qu'à lever l'option pour devenir propriétaire. Que dès lors que cette levée d'option pouvait intervenir dès la confirmation des époux de leur intention d'acheter, la vente ne constituait pas une vente de la chose d'autrui. [...]
[...] Concrètement, la Cour de cassation fait remarquer cette exigence de la qualité de propriétaire pour régulariser la promesse d'achat portant sur un bien qu'il s'est engagé à acquérir Dans l'hypothèse où le destinataire de la promesse d'achat ne justifie pas être devenu propriétaire dans le délai d'efficacité de celle-ci, la promesse devient caduque L'exigence de la qualité de propriétaire au moment de la réitération par acte authentique Le destinataire de la promesse d'achat des époux, à savoir la société SJI, bénéficiait seulement, lors de la signature de l'acte sous seing privé, d'une promesse de vente de l'immeuble également objet de la promesse d'achat. Ainsi, la société se trouvait bénéficiaire de 2 promesses : une promesse d'achat stipulée par les époux acquéreurs et une promesse de vente émanant du propriétaire réel de l'immeuble. [...]
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