Deux arrêts de rejet de la Cour de cassation de la troisième chambre civile du 23 mai 2007 et 7 mai 2008 donnent deux solutions qui peuvent apparaître contradictoires alors qu'en y regardant bien, elles seraient complémentaires. En effet, il s'agit dans ce premier d'une société qui s'est engagée à vendre à une commune des parcelles de terre moyennant le paiement de la somme d'un franc, le reversement par la commune des redevances de fortages en cas d'extension de la carrière et le transport des terres découvertes abandonnées par le cédant.
Concernant le second arrêt, il s'agissait d'une association qui avait conclu en 1994 un contrat de réservation au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction et accordé un prêt à la société en contrepartie duquel cette dernière attribuait à l'association pendant la durée du prêt la jouissance de studios destinés à être loués à des personnes présentées par elle. En 1998, la société a vendu lesdits studios sans accord préalable de l'association.
Les nouveaux acquéreurs ayant refusé de louer les biens acquis, l'association a demandé que l'opposabilité de plein droit du contrat de réservation aux acquéreurs, prévue à l'article L 316-26 du Code de la construction et de l'habitation soit judiciairement constaté ainsi que l'annulation des ventes consenties aux acquéreurs, le remboursement du prêt et l'indemnisation de son préjudice soient ordonnés.
Un seul prix faible répond-il à l'exigence de détermination du prix dans un contrat de vente ?
[...] Les nouveaux acquéreurs ayant refusé de louer les biens acquis, l'association a demandé que l'opposabilité de plein droit du contrat de réservation aux acquéreurs, prévue à l'article L 316-26 du Code de la construction et de l'habitation soit judiciairement constaté ainsi que l'annulation des ventes consenties aux acquéreurs, le remboursement du prêt et l'indemnisation de son préjudice soient ordonnés. La Cour d'appel la déboute de sa demande. L'association forme alors un pourvoi en cassation au motif que les acquéreurs ne pouvaient ignorer l'existence de la convention de réservation compte tenu de leur connaissance de la modicité du montant des loyers très inférieurs au prix du marché ainsi que du faible montant du prix de vente. La Cour d'appel aurait ainsi violé l'article L 313-26 du Code de la construction et de l'habitation. [...]
[...] Les éléments permettant la détermination du prix ne doivent pas dépendre de l'une des parties seulement. Condition non remplie dans l'arrêt de 2007. -Contrepartie n'étant pas évaluable ni déterminable elle n'est pas sérieuse d'où nullité du contrat. le présent arrêt insiste sur la rigoureuse exigence d'une évaluation ( ) de la contrepartie -Exigence de l'équilibre et de l'économie du contrat. Ces deux arrêts se complètent donc pour déterminer la sanction d'un prix faible sans contrepartie, ce qui explique que leur portée n'est pas négligeable. [...]
[...] civ 1ère octobre 1967 Civ 3ème mars 1981 Civ 3ème décembre 1986. Civ 3ème décembre 1986, Civ 3ème mars 1993, Com septembre 2004. L. Grynbaum, droit civil, les obligations ; hachette supérieur, collection HU droit, 2ème édition 2007, N°180 et suivants. B. Garrigues, la contre-prestation du franc symbolique : RTD civil 1991, p 459 et suivants. C.Lebel, JCP éd notariale et immobilière mai 2008 J.Huet Traité de droit civil, les contrats spéciaux, 2ème édition 2001 11190 et suivants. F.G Trebulle, RDI environnement et construction, mars 2008. Com 17 juin 2008. [...]
[...] Il convient alors de se demander : un seul prix faible répond-il à l'exigence de détermination du prix dans un contrat de vente? La Cour de cassation répond par l'affirmative en considérant qu'un prix faible n'est pas un prix inexistant. C'est pourquoi elle rejette le pourvoi. Ces deux arrêts affirment la licéité du contrat de vente alors même qu'il comporte un prix faible dès lors qu'un complément essentiel est ajouté à ce prix faible qui consiste en une contrepartie et plus précisément une contrepartie évaluable (II). [...]
[...] -Pour certains auteurs[2], s'il y a une contrepartie en nature en plus d'un prix faible alors il ne s'agit pas d'un contrat de vente mais d'un contrat innomé. Pour la jurisprudence : contrat innomé à titre onéreux[3]. Toutefois, en l'espèce, aucun des deux arrêts ne semblent remettre en cause la qualification de contrat de vente malgré le prix faible dans l'un ainsi que la contrepartie en nature dans l'autre. -Avant, la jurisprudence ne retenait pas la validité de la vente à prix symbolique[4]. [...]
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