En l'espèce, un particulier a signé une promesse de vente concernant sa maison avec un marchand de bien. Ce dernier, après avoir levé l'option et, devant la résistance du vendeur, l'a assigné en réalisation de la vente. Les juges du fond prononcèrent la nullité de la promesse, retenant que le fait, pour l'acquéreur, de ne pas avoir révélé l'information essentielle sur le prix de l'immeuble qu'il détenait en sa qualité d'agent immobilier et de marchand de biens, tandis que le promettant « agriculteur devenu manœuvre, marié à une épouse en incapacité totale de travail, ne pouvait lui-même connaître la valeur de son pavillon, constituait un manquement au devoir de loyauté qui s'imposait à tout contractant et caractérisait une réticence dolosive déterminante du consentement ».
La question était donc de savoir s'il existait pour l'agent immobilier une obligation d'information sur la valeur réelle d'un bien, constitutif en cas d'omission, d'une réticence dolosive au sens de l'article 1116 du Code civil.
[...] La réponse de la Cour de cassation est précise. Elle considère que l'acquéreur, même professionnel, n'est pas tenu d'une obligation d'information au profit du vendeur sur la valeur du bien acquis Nous sommes donc en présence d'une opposition assez marquée entre deux conceptions du contrat : celle de la Cour d'appel qui exige des parties une certaine règle morale empreinte de loyauté et celle de la Cour de cassation qui refuse de mettre une obligation d'information à la charge de l'acheteur. [...]
[...] La venderesse proposa trois ans plus tard un autre lot de photographies du même artiste à l'amateur qui lui avait acheté les premières pour le même prix unitaire. La venderesse apprit quelque temps plus tard que Baldus était un célèbre photographe et que les photographies avaient été sous-évaluées, ce que n'ignorait pas l'acheteur. La venderesse invoqua la réticence dolosive de l'acheteur coupable, selon elle, d'un manquement à son obligation de contracter de bonne foi, en ce qu'il n'avait pas révélé la véritable valeur des photographies. [...]
[...] Celui qui se tait ne trompe pas. Puis la jurisprudence s'est accentué et a décidé que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant au cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter (Civ. 3e janvier 1971). C'est ainsi qu'en l'espèce les juges du fond prononcent la nullité de la promesse de vente au motif que le vendeur ne pouvait connaître la valeur de son bien et que l'acheteur, professionnel de métier n'ayant pas révélé l'information essentielle sur le prix de l'immeuble, avait manqué à son devoir de loyauté et de ce fait avait caractérisé une réticence dolosive déterminante du consentement du vendeur au regard de l'article 1116 du Code civil La position de la Cour de cassation : confirmation de l'arrêt Baldus La Cour de cassation ne fait aucune allusion au devoir de loyauté. [...]
[...] Cour de cassation, troisième chambre civile janvier 2007 - la notion de bonne foi dans les rapports précontractuels La réticence dolosive est le silence gardé volontairement par un contractant sur un point qu'il aurait dû révéler. Selon l'article 1116 du Code civil, dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, il doit être prouvé». [...]
[...] La Cour d'appel a bien fait référence à la double casquette du professionnel en sa qualité d'agent immobilier et de marchand de biens mais la Cour de cassation retient qu'il a agi en qualité de marchand de biens et a acquis le bien pour son compte. Elle considère que c'est au vendeur de se renseigner et non à l'acheteur de l'informer. Il est admissible qu'un contractant profite de ses compétences et tire bénéfice de l'information qu'il détient. Qui plus est, en l'occurrence, il n'était pas difficile au vendeur de connaître la valeur du bien dont il était propriétaire : la moindre agence immobilière fournit gratuitement à qui le demande l'estimation de son bien immobilier. [...]
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