Une société civile immobilière donne à bail un appartement à M. X, à usage mixte d'habitation et professionnel. Le bailleur donne congé au preneur sans motif légitime. Le preneur forme une action en justice visant à déclarer nulle la résiliation du contrat de bail. Une décision est rendue en première instance, appel est interjeté. La cour d'appel déclare valable le congé délivré au preneur et constate la résiliation du bail, en retenant que si l'on peut admettre qu'un locataire bénéficiant d'un bail mixte puisse occuper uniquement les lieux à titre d'habitation, sans dénaturer le contrat, il n'en va pas de même s'il occupe ces mêmes lieux uniquement à usage professionnel.
Elle estime que puisque le preneur utilisait l'appartement uniquement à usage professionnel, le bailleur n'a pas à respecter l'article 73 de la loi du 22 juin 1982 qui dispose l'obligation de fonder le congé sur un motif légitime ou sérieux ou sur la décision du bailleur de reprendre le logement, et qui exclut de son champ d'application les locaux à usage exclusivement professionnel.
Le preneur forme un pourvoi en cassation, au motif que le contrat stipulait un bail à usage mixte d'habitation et professionnel, et que par conséquent la loi du 22 juin 1982 avait vocation à s'appliquer.
[...] Le caractère de la location est déterminé par la destination que les parties ont entendu lui donner et non par l'usage qu'en fait le locataire. A défaut de destination suffisamment précise, il convient de rechercher l'intention des parties ce qui constitue une appréciation souveraine des juridictions du fond : affirmé par un arrêt Cass AP du 3 mai 1956 On observe la reprise d'une ancienne jurisprudence, Civ. 3ème juillet 1969, qui fonde la nature de la location sur la convention des parties, indépendamment de l'usage effectif des lieux. [...]
[...] Arrêt 11 octobre 1989 : sous le visa de l'article 2 de la loi de 1982, cette loi "s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation" et "la destination de locaux à usage d'habitation et professionnel n'implique pas par elle-même l'obligation d'utiliser les lieux loués à chacun des usages prévus par la convention". Si la liberté contractuelle autorise l'absence d'obligation de cumul des usages, peut-on pour autant estimer que l'application de la loi de 1982 est justifiée après l'abandon de l'usage d'habitation ? La solution rendue est très générale et très protectrice du preneur : on augmente le champ d'application de la loi de 1982 dans les faits, au détriment de la sécurité juridique du bailleur. [...]
[...] Cour de cassation, troisième chambre civile janvier 1992 - le bail Une société civile immobilière donne à bail un appartement à M. à usage mixte d'habitation et professionnel. Le bailleur donne congé au preneur sans motif légitime. Le preneur forme une action en justice visant à déclarer nulle la résiliation du contrat de bail. Une décision est rendue en première instance, appel est interjeté. La cour d'appel déclare valable le congé délivré au preneur et constate la résiliation du bail, en retenant que si l'on peut admettre qu'un locataire bénéficiant d'un bail mixte puisse occuper uniquement les lieux à titre d'habitation, sans dénaturer le contrat, il n'en va pas de même s'il occupe ces mêmes lieux uniquement à usage professionnel. [...]
[...] Il s'agira donc d'étudier dans un premier temps la nature de la location révélée par l'intention commune des parties puis l'absence d'obligation d'utilisation des lieux à chacun des usages convenus dans le bail (II). I - La nature de la location révélée par l'intention commune des parties A. Le principe de la liberté contractuelle Il s'agit d'une mise en œuvre de l'art 1134. Les parties sont libres de stipuler l'usage du bail. Une location peut avoir un ou plusieurs caractères. Ces caractères se traduiront par la destination que les parties auront entendu donner à la chose louée. [...]
[...] Existe une possibilité de fraude à la loi : conclure un bail à usage mixte pour finalement ne l'utiliser qu'à des fins professionnelles pour bénéficier de la loi protectrice de 1982. On pourrait insérer une clause imposant le double usage pour éviter ce problème ? Attention, cette clause entrainerait la perte pour le locataire du statut protecteur des baux d'habitation. B. Le bénéfice de dispositions législatives favorables Puisque la qualification de bail à usage mixte est toujours retenue même en cas d'abandon de l'un des usages prévus, il semble que le locataire puisse bénéficier des dispositions protectrices établies par la loi de 1982. [...]
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