Dans une première espèce, alors qu'il s'était engagé dans les liens d'une promesse unilatérale de vente à durée déterminée, le promettant avait promptement rétracté son consentement. Les bénéficiaires de ladite promesse avaient assigné le promettant en réalisation forcée de la vente promise, après avoir levé l'option dans le délai contractuellement prévu, mais ont subi la résistance des juges du fond qui les déboutèrent. Ils se pourvurent ainsi en cassation en invoquant le moyen selon lequel l'obligation du promettant étant une obligation de donner, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1589 du Code civil en leur refusant l'exécution en nature de la promesse de vente.
Dans une seconde espèce, une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immeuble est conclue entre deux sociétés. La promesse précise expressément que le promettant s'engage de manière ferme et définitive. Le bénéficiaire lève l'option alors que le promettant se rétracte de son engagement. Il va alors l'assigner en justice, afin d'obtenir, en se prévalant des termes de la promesse, outre les dommages et intérêts, l'exécution forcée en nature du contrat.
Ainsi, dans les deux espèces, le problème posé à la Cour de cassation est celui de savoir si l'inexécution d'une promesse unilatérale de vente peut donner lieu à l'exécution en nature de l'obligation du promettant ? En d'autres termes, le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, ayant levé l'option dans le délai prévu conventionnellement, peut-il se prévaloir de la constatation judiciaire de la vente et ainsi assurer la pleine efficacité de l'engagement du promettant
[...] Cependant, dans l'hypothèse où le promettant aurait décidé de vendre son bien à un tiers durant le délai stipulé pour lever l'option, la clause d'exécution forcée en nature produirait-elle les mêmes effets? Un pas a été franchi par la troisième chambre civile dans l'arrêt du 27 mars 2008, mais c'est une colline qui lui reste désormais à braver afin de faire taire les dernières critiques relatives à la faible sécurité entourant la position du bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente et dans un souci de clarification du régime de ces promesses, tout comme celle de l'ensemble des avant-contrats. [...]
[...] En effet, dans l'arrêt de 1993, la troisième chambre civile va rejeter le pourvoi invoquant le moyen selon lequel l'obligation du promettant est une obligation de donner en vue de permettre l'exécution forcée de la vente de l'immeuble. Sur ce point, la position de la doctrine diverge. Selon certains auteurs, il s'agirait d'une obligation de ne pas faire. Pour d'autres, il s'agit à la fois d'une obligation de faire (maintenir l'offre) et de ne pas faire (vendre à un tiers). [...]
[...] En effet, la Cour de cassation affirme à la suite des juges du fond que les parties à une promesse unilatérale de vente sont libres de convenir que le défaut d'exécution par le promettant de son engagement de vendre peut se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente. On peut être amené à penser ici que la Cour de cassation a saisi l'opportunité du pourvoi invoquant le moyen selon lequel la promesse était ferme et irrévocable, alors que dans l'arrêt de 1993, le pourvoi ne fait pas état d'une promesse de telle nature. [...]
[...] Cour de cassation, troisième chambre civile décembre 1993 et 27 mars 2008 - les promesses unilatérales de vente Que répondre à Mme Rose-Noëlle Shütz qui grinçait: comme celles des hommes politiques, les promesses unilatérales de vente n'engagent-elles que ceux à qui elles sont faites? C'est la question à laquelle la troisième chambre civile a tenté d'apporter une réponse dans deux arrêts rendus le 15 décembre 1993 et le 27 mars 2008. Dans une première espèce, alors qu'il s'était engagé dans les liens d'une promesse unilatérale de vente à durée déterminée, le promettant avait promptement rétracté son consentement. [...]
[...] Ce principe est repris à la lettre dans les arrêts commentés qui prononcent une réparation par équivalent de l'inexécution d'une promesse unilatérale de vente Cependant, ceux-ci vont s'opposer en ce qui concerne le caractère de l'article 1142, à savoir supplétif ou impératif, et partant, sur la possibilité ou non de recourir à l'exécution forcée dans de telles hypothèses L'affirmation du principe de la réparation par équivalent de l'inexécution de la promesse unilatérale de vente Se fondant sur l'article 1142 du Code civil, la troisième chambre civile va, dans les deux arrêts commentés, rejeter les pourvois, et donc, du moins partiellement, valider la position de la cour d'appel qui, dans les deux espèces, juge que le défaut d'exécution par le promettant de son engagement de vendre ne peut se résoudre que par l'allocation de dommages et intérêts au profit du bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente. Ici, la Cour de cassation interprète de la manière la plus étroite qu'il soit les dispositions de l'article 1142 du Code civil posant le principe de l'impossibilité de l'exécution forcée en ce qui concerne les obligations de faire et de ne pas faire. [...]
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