M. X, titulaire d'un bail commercial qui contient un pacte de préférence sur l'immeuble à son bénéfice en fait apport à la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Pharmacie du Lion (SELARL). La bailleresse est décédée et son héritière Mme Romaine Y a vendu l'immeuble donné à bail à la société civile immobilière Serp (SCI).
La SELARL a assigné Mme A, tutrice de Mme Romaine Y et la SCI en nullité de la vente en arguant le fait qu'elle était bénéficiaire du pacte de préférence consenti à l'origine à M. X et que donc la vente avait été conclue au mépris de ses droits. La Cour d'appel de Metz a rendu un arrêt le 4 octobre 2005 donnant droit à la SELARL.
La question qui se pose alors à la Cour est de savoir si la vente d'un immeuble en méconnaissance d'un pacte de préférence peut être sanctionnée par une nullité au lieu d'attribuer uniquement des dommages-intérêts.
[...] I la sanction de la violation du pacte de préférence Nous allons voir ici que pour prononcé la nullité de la vente, la cour de cassation a du admettre la non exclusivité de l'article 1142 du code civil et faire application de conditions cumulatives qu'elle avait déjà définies précédemment La remise en cause du pacte de préférence comme obligation de ne pas faire : la non exclusivité de l'article1142 Dans notre espèce il s'agit d'un vendeur qui viole un pacte de préférence puisqu'il vend l'immeuble sans le proposer prioritairement en bénéficiaire du pacte. Il y a donc une faute du vendeur. Toute la question était donc en l'espèce de savoir qu'elle était la sanction applicable pour ce genre de faute. [...]
[...] Cour de cassation, troisième chambre civile février 2007 - le pacte de préférence séance 1 : les avants contrats Commentaire d'arrêt : 3ème civ février 2007 Le droit des obligations est un domaine fondamental en droit français et suscité de nombreux débats. Aujourd'hui nous allons plus précisément nous intéresser au pacte de préférence. Ce pacte, on le définit comme la convention par laquelle le propriétaire d'un bien réserve ce bien au bénéficiaire de ce pacte pour le cas où il vendrait le bien. [...]
[...] Voyons ici comment le juge a réussi à prouver l'existence de ces deux conditions : tout d'abord concernent la connaissance du pacte, elle considère que cette condition est remplie puisque le gérant de la SCI avait un exemplaire du contrat de bail mentionnant l'existence de ce pacte. C'est la deuxième condition qui, finalement, semble poser plus de difficultés. En effet il s'agit de démontrer que la SCI avait eu connaissance de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. En effet, ici la cour considère que cette condition est présente en énonçant que «les parties à l'apport n'avaient cessé de manifester leur volonté de maintenir leurs obligations et droits contenus dans le contrat de bail initial quand bien même le bail avait été renouvelé». [...]
[...] La troisième chambre civile a donc ici confirmé cet arrêt de la chambre mixte. Toutefois cette sanction ne peut être prononcée toutes les fois qu'un pacte de préférence est violé. C'est ce que nous allons maintenant nous attacher à démontrer. L'application de conditions définies antérieurement : une confirmation jurisprudentielle Nous venons de voir que depuis un arrêt du 26 mai 2006, la cour de cassation admet dans certains cas de sanctionner la violation d'un pacte de préférence par la nullité de la vente. [...]
[...] Voyons maintenant si cette solution tend à se généraliser ou s'il s'agit plutôt d'un cas isolé. Finalement le juge continuera t-il à vérifier les conditions dont il fait application ici ? II Une décision marquée par la casuistique et la subjectivité Nous venons de voir quelle sanction la cour a choisi de prononcer en cas de violation d'un pacte de préférence et à quelles conditions. Il s'agit maintenant de voir que ces conditions sont tout de même difficiles à réunir et qu'il semble que cette décision soit plutôt prise dans un sens opportuniste afin de ne pas bloquer les cessions de pacte de préférence Des conditions difficiles à réunir Dans cet arrêt la cour de cassation a retenu la nullité de la vente conclue avec le tiers non bénéficiaire du pacte de préférence. [...]
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