Parfois érigé en engagement autonome, l'accord de préférence est le plus souvent inséré dans une convention dont il constitue un élément accessoire : par exemple, dans un bail commercial au profit du locataire comme le montre l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 14 février 2007.
Dans cet arrêt, un bail commercial comportant un pacte de préférence avait été conclu entre M. X et Mme Irma Y. Le preneur a par la suite apporté son fonds de commerce et ce bail à sa société d'exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL). Bien qu'ayant agréée l'apport, la bailleresse, ou plus exactement, son héritière vendit le local donné à bail à un tiers, la SCI Serp, sans avoir au préalable proposé la cession à la SELARL. Cette dernière a alors assigné la tutrice de l'héritière et l'acquéreur en nullité de la vente estimant que son droit de préférence avait été violé par cette vente.
Il s'agit donc de voir quelle sanction doit être prononcée en cas de violation d'un pacte de préférence ainsi que les conditions de sa mise en œuvre. Plus exactement, la conclusion d'un contrat entre le débiteur d'un pacte de préférence et un tiers au mépris du droit du créancier doit-elle être sanctionnée par la nullité de cette convention ?
[...] Cette solution est de principe pour la Cour de cassation comme le montre l'arrêt du 14 février 2007. En effet, comme la promesse de vente, le pacte de préférence est une convention créant un droit personnel dont l'opposabilité aux tiers relève de l'article 1165 du Code civil. Si le bénéficiaire établit la présence d'un pacte de préférence contracté avec le promettant, il doit toujours obtenir la nullité du contrat passé avec le tiers. Néanmoins, depuis l'arrêt du 26 mai 2006, la Cour de cassation admet la substitution en complément de l'annulation du contrat, cependant, il faut se demander si cette sanction est amenée à devenir le principe (B'). [...]
[...] Le plus souvent, le droit du bénéficiaire se trouvera en sommeil au moment où le tiers achète, de sorte que le premier ne se manifestera que lorsqu'il aura appris l'existence de la violation de son droit par la conclusion du contrat avec le tiers. Ce qui est trop tard au regard de cette nouvelle jurisprudence. C'est pourquoi la doctrine persiste à dire que la mauvaise foi du tiers, c'est-à-dire la preuve de ce qu'il connaissait le pacte, devrait suffire à annuler la vente puisque dans la majorité des cas, la double condition n'est pas remplie. [...]
[...] De plus, la Cour d'appel relève que les parties à l'apport n'avaient cessé de manifester leur volonté de maintenir leurs obligations et droits contenus dans le contrat de bail initial. Face à cette décision de la Cour d'appel de Metz, la SCI Serp s'est pourvue en cassation ; elle fait grief à l'arrêt de la Cour d'appel d'avoir fait droit à la demande de la SELARL. Il s'agit donc de voir quelle sanction doit être prononcée en cas de violation d'un pacte de préférence ainsi que les conditions de sa mise en œuvre. [...]
[...] La nullité : une sanction d'application constante Lorsqu'il viole le pacte de préférence, le promettant engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du bénéficiaire. Il devra des dommages et intérêts au bénéficiaire mais ce dernier ne pourra pas demander l'exécution forcée du pacte en raison de l'article 1142 du Code civil. Ainsi, le bénéficiaire ne peut être substitué au tiers, partie au contrat conclu en violation du pacte. Ceci implique que le pacte de préférence ne fait naître à la charge du promettant qu'une obligation de faire, ce qui est discutable, puisque pendant la promesse, le promettant ne fait rien. [...]
[...] Commentaire de l'arrêt : Cour de cassation, 3ème Chambre civile février 2007 Le pacte de préférence est la convention par laquelle le propriétaire d'un bien s'engage, pour le cas où il vendrait ce bien, à donner sa préférence au bénéficiaire du pacte. Le débiteur du pacte ne s'engage donc pas à vendre mais seulement à préférer son cocontractant s'il décide de vendre. Parfois érigé en engagement autonome, l'accord de préférence est le plus souvent inséré dans une convention dont il constitue un élément accessoire : par exemple, dans un bail commercial au profit du locataire comme le montre l'arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 14 février 2007. [...]
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