En l'espèce, une société propriétaire d'un terrain avait vendu à une autre société un immeuble à construire sur ledit terrain. Le même jour, la société venderesse a passé un contrat de promotion immobilière avec le GFF pour qu'il soit mandataire de la réalisation de l'opération entre les deux sociétés. Après avoir obtenu le permis de construire, les sociétés ont constaté que le ministre de la Culture décidait de classer monument historique la carrière située sous l'immeuble à construire. La réalisation de l'immeuble telle que convenue entre les parties était donc impossible. La société acquérante a donc sollicité la résolution de la vente et la société venderesse a appelé en garantie le GFF.
Suite à une décision rendue en première instance, la Cour d'appel de Paris a prononcé la résolution de la vente le 24 septembre 1998 et a condamné la société venderesse à restituer les sommes versées par l'autre société. La société venderesse s'est donc pourvue en cassation.
Elle reprochait à la Cour d'appel d'avoir prononcé la résolution de la vente.
Se posait alors à la Cour la question de savoir si la charge des risques incombait au vendeur ou à l'acheteur dans une vente en état futur d'achèvement dans laquelle le jour du transfert de propriété se dissocie de la date de livraison.
[...] L'objet prédominant ne saurait donc se diviser, la décision de classement en monument historique ne saurait donc porter seulement sur un des terrains transmis plutôt que sur la globalité de la construction. Donc le classement affectait la globalité de la construction et non une partie des terrains. On doit alors considérer que le transfert de propriété n'est réellement opéré qu'au jour de l'achèvement de la construction et non au jour de la constitution de la vente ou des étapes de transfert des éléments de la construction. [...]
[...] C'est ce dont il est question dans un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 11 octobre 2000. En l'espèce, une société propriétaire d'un terrain avait vendu à une autre société un immeuble à construire sur ledit terrain. Le même jour, la société venderesse a passé un contrat de promotion immobilière avec le GFF pour qu'il soit mandataire de la réalisation de l'opération entre les deux sociétés. Après avoir obtenu le permis de construire, les sociétés ont constaté que le Ministre de la culture décidait de classer monument historique la carrière située sous l'immeuble à construire. [...]
[...] En écartant la règle res perit domino qui est traditionnellement retenue en droit de la vente, la Cour de cassation a voulu insister sur le caractère spécifique de la vente en l'état futur d'achèvement. Elle lui a alors appliqué la règle res perit debitori II- L'application de la règle res perit debitori par la Cour de cassation en raison de la spécificité de la vente La Cour de cassation fait peser la charge des risques sur le vendeur jusqu'à l'achèvement de la construction cette consécration de prise de position tient à la spécificité de la vente en l'état futur d'achèvement La charge des risques pesant sur le vendeur jusqu'à l'achèvement de la construction Selon l'article 1601-1, la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat La Cour s'est attachée à cette obligation de construire pour appliquer la règle res perit debitori Selon cette règle, les risques pèsent sur le vendeur jusqu'à la livraison puisqu'il est le débiteur de cette livraison. [...]
[...] Le principe de l'article 1138 doit donc être inversé pour ce type de vente. La doctrine dominante serait donc favorable à la règle res perit debitori Cette tendance se rapprocherait plus largement de celle du droit international. En effet, la Convention de Vienne attache le transfert des risques à la livraison de la chose et non au transfert de propriété comme le fait le droit français dans le droit commun de la vente. Cette vision de la Cour s'attache réellement au fait que la vente en l'état futur d'achèvement n'a rien à voir avec la vente pure et simple. [...]
[...] C'est ce qui découle de l'article 1138 du code civil qui dispose que l'obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement des parties contractantes. Elle rend le créancier propriétaire et met le chose à ses risques dès l'instant où elle a dû lui être livrée Mais, en vertu de l'article 1601-3 du code civil, le transfert de propriété s'opère en premier lieu sur ce qui existe au jour de la vente, puis jour après jour sur ce qui se construit dans les ventes en état futur d'achèvement. [...]
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