En l'espèce, M. Jean-Marie Castelain, déclarant agir en son nom personnel et comme administrateur de la communauté existant avec son épouse a reconnu devoir à M. Duriez et Mme Bernier la somme d'un million de francs, qu'il s'est engagé à rembourser le 5 avril 1977. Cette reconnaissance de dette comprenait une garantie sous la forme d'une promesse de vente. Ainsi, en l'absence du remboursement de la dette en date du 5 octobre 1977, M. Castelain avait promis de vendre dix appartements dépendant d'un immeuble à Tourcoing, en compensation du solde dû à cette date sur le montant du prêt sans qu'il y ai lieu de faire compte entre les parties.
Cette reconnaissance de dette assortie d'une promesse de vente a été prise devant un notaire, M Massonat le 5 octobre 1976. Cependant, aucun versement n'a été effectué par M. Castelain, ce dernier étant décédé après avoir été déclaré en liquidation des biens. M. Ameye, syndic de la liquidation, a assigné M. Duriez et Mme Bernier en nullité de la promesse de vente les 8 et 19 septembre 1977 soutenant qu'il y avait violation, à titre principal, de l'article 742 du Code de procédure civile, et à titre subsidiaire de l'article1591 du Code Civil du fait que le prix n'était ni déterminé, ni déterminable.
Mme Castelain est intervenue dans l'instance pour demander elle aussi l'annulation de la promesse de vente en application de l'article 1424 et 1427 du Code Civil du fait qu'elle n'avait ni donné de mandat à son époux, ni son accord à la promesse de vente. Les défendeurs, M. Duriez et Mme Bernier se sont alors prévalus de l'existence d'un mandat apparent et ont appelé en cause le notaire afin de le déclarer responsable du préjudice qu'ils subissaient à cause de son manquement à son devoir de conseil.
Il faudra donc se demander si la détermination du prix est une condition de validité essentielle d'une promesse unilatérale de vente prise en garantie d'une dette.
[...] Ainsi, lorsque l'on prend une hypothèque sur un bien, cela nous permet lorsque notre débiteur ne respecte plus ses obligations de procéder à la saisie du bien et de récupérer le montant pour lequel on s'était inscrit. La différence notable entre la promesse unilatérale de vente et l'hypothèque c'est que cette dernière est bien plus sûre. En effet, une hypothèque est prise sur un bien là où une promesse unilatérale engage une personne. Aussi, si le débiteur meurt, notre hypothèque ne disparaît pas et garantit toujours notre créance ce qui n'est pas le cas de la promesse unilatérale de vente. Ainsi, M. [...]
[...] Ainsi, la chose et le prix doivent être déterminée dans la promesse unilatérale de vente pour que celles-ci valent vente et soient valables. Toute espèce de chose peut ainsi être vendue pourvu qu'elle soit dans le commerce. La chose doit cependant être déterminée c'est-à-dire que les parties doivent préciser ses caractéristiques, ses particularités, sa quantité, son poids . Mais ce qui pose problème dans cet arrêt c'est la condition du prix qui doit également être déterminé par les parties dès l'acte préparatoire de la vente c'est-à-dire dès la promesse unilatérale de vente. [...]
[...] La Cour d'Appel de Douai a prononcé la nullité de la promesse de vente sur le fondement de l'article 742 du code de procédure civile qui a été abrogé par l'ordonnance du 21 avril 2006 qui dispose que toute convention portant qu'à défaut d'exécution des engagements pris envers lui le créancier aura le droit de faire vendre les immeubles de son débiteur sans remplir les formalités prescrites pour la saisie immobilière est nulle et non avenue Elle a de plus décidé que Mme Castelain devait être considérée comme un tiers par rapport à l'acte du 5 octobre 1976. Enfin elle a condamné le notaire Massonat à payer francs de dommages et intérêt à M Duriez et Mme Bernier. Ces derniers se sont pourvus en cassation selon trois moyens. Seul le premier moyen sera ici étudié. [...]
[...] Dès lors, si le prix de vente n'est pas indiqué expressément dans la promesse unilatérale de vente, il faut que l'acte fixe à l'avance comment il sera calculé. Ce mode de calcul doit se baser sur des éléments sérieux, précis et objectifs. Il ne doit pas dépendre de la volonté d'une ou des deux parties. Ainsi, comme mode objectif de déterminabilité du prix on peut citer la redevance, qui est de manière générale une somme due périodiquement à titre de rente et de loyer, ou bien encore l'indexation qui correspond à une modalité imprimée à une obligation de sommes d'argent par une convention, une décision ou par la loi, qui tend à faire varier le montant de cette obligation en fonction d'un élément objectif de référence nommé indice : cours de l'or, cours d'une monnaie étrangère, coût de la vie Pour autant, la détermination du prix est une question d'actualité. [...]
[...] En l'espèce, nous ne savons pas la valeur du bien et celui-ci pourrait dès la formation de la promesse unilatérale de vente être supérieur à la somme de la dette due. En ce qui concerne la vente d'immeuble d'après l'article 1674 du Code civil la lésion n'est admise que si le vendeur est lésé de plus des sept douzièmes du prix de l'immeuble. Si ici la Cour de cassation respecte scrupuleusement la condition de déterminabilité, elle a dû avec l'évolution commerciale assouplir cette jurisprudence. [...]
Bibliographie, normes APA
Citez le doc consultéLecture en ligne
et sans publicité !Contenu vérifié
par notre comité de lecture
